Незавершёнка в банкротстве: оценка

Незавершённое строительство в банкротстве организации оценивает независимый оценщик, которого привлекает конкурсный управляющий, а продают объект на торгах по порядку, который утверждает собрание или комитет кредиторов, если есть залоговый кредитор, то по его положению. Это относится и к подрядчику, у которого на балансе остались объекты, и к заказчику-организации, чей недострой стал основной частью конкурсной массы. Цена, с которой стартуют торги, напрямую решает, сколько получат кредиторы, и поэтому именно оценка становится главным предметом споров в арбитражном суде.

Страница написана для компаний и предпринимателей: подрядчиков, субподрядчиков, заказчиков, залоговых банков и иных кредиторов. Здесь разобрано, как незавершёнку включают в конкурсную массу, чем определяется её стоимость, как проходит продажа и где у кредитора есть реальные рычаги влияния. Если вы подрядчик и выполнили работы на объекте должника, ниже отдельно сказано, как защитить свой долг и свои материалы.

Что входит в конкурсную массу при незавершённом объекте

В конкурсную массу попадает всё имущество должника на дату открытия конкурсного производства, включая объекты незавершённого строительства, права аренды земельного участка, материалы на площадке и право требования к контрагентам. Гражданский кодекс относит объект незавершённого строительства к недвижимым вещам, если на него можно оформить право собственности и он связан с землёй. Поэтому первый вопрос, который решает управляющий, звучит так: зарегистрировано ли право должника на объект в Росреестре и на каком основании должник занимает земельный участок.

Если право не зарегистрировано, управляющий вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности или зарегистрировать его при наличии необходимых документов. Параллельно он проводит инвентаризацию: комиссия осматривает площадку, фиксирует состояние конструкций, перечень выполненных этапов и количество материалов. Результаты вносятся в опись и публикуются в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (fedresurs.ru). Кредиторы получают сигнал: с этого момента можно сверять опись со своими данными.

Типичная ошибка подрядчика заключается в том, что он считает смонтированные конструкции и закупленные материалы своими. Если материалы поставлены по договору подряда, а работы приняты и включены в акты, право собственности на результат принадлежит заказчику. Если же работы не приняты, спор о принадлежности вещей разрешает суд по иску подрядчика к управляющему. Подрядчику нужны накладные на материалы, журнал производства работ, переписка о приёмке и подтверждение того, что материалы находятся именно на этом объекте.

Как определяется стоимость недостроя

Оценщик устанавливает рыночную стоимость по требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности» и федеральных стандартов оценки. Для объекта, который не достроен, применяют три подхода: затратный, сравнительный и доходный. На практике чаще всего опираются на затратный, потому что рынок недостроев узок, сопоставимых продаж мало, а доход от объекта до завершения строительства получить нельзя.

Затратный подход складывается из стоимости восстановления конструкций с учётом физического износа и устаревания. Исходные данные берутся из проектной документации, смет, актов о приёмке выполненных работ и результатов обследования. Если смет нет или они составлены с нарушениями, оценщик вынужден делать допущения, и каждое такое допущение даёт поле для возражений. Поэтому подрядчик, который строил объект, часто лучше всех способен проверить расчёт: он знает объёмы, расценки и реальную степень готовности.

Отдельный вопрос в том, оценивается ли объект как законсервированный или как готовый к продолжению строительства. Разница в цене может быть существенной. Конструкции, простоявшие без консервации несколько зимних сезонов, теряют в стоимости, а проектная документация без действующего разрешения на строительство снижает интерес покупателей. Эти факторы оценщик обязан отразить в отчёте. Если он их проигнорировал, отчёт можно оспорить.

Порядок реализации и торги

Продажа имущества должника идёт по положению о порядке, сроках и условиях реализации. Положение готовит управляющий и утверждает собрание кредиторов; если имущество в залоге, положение утверждает залоговый кредитор, а начальная цена определяется по его правилам. Это одно из важнейших отличий: у залогового банка заметно больше влияния на судьбу недостроя, чем у остальных кредиторов.

Торги проводятся в электронной форме на площадке, аккредитованной по закону. Сначала идут первичные торги по начальной цене, затем повторные, если первые не состоялись, и после них торги посредством публичного предложения, где цена поэтапно снижается по графику. Каждый этап публикуется в ЕФРСБ и в официальном издании, и пропуск публикации является основанием для оспаривания торгов. График снижения цены, шаг и срок действия каждого этапа прописываются в положении, поэтому эти параметры нужно проверять до начала торгов, а не после.

Вырученные деньги распределяются по очерёдности, которую устанавливает закон о банкротстве. Сначала из выручки погашаются расходы на проведение процедуры и текущие платежи, затем требования залогового кредитора в части, обеспеченной предметом залога, и далее требования остальных кредиторов в порядке очерёдности. Кредитор по неосновательному обогащению или по неоплаченным работам, который не успел вовремя заявить требование, остаётся за пределами этого распределения. Подрядчику стоит помнить, что закрытие реестра происходит по истечении срока, который начинается после публикации сообщения о признании должника банкротом.

Где у подрядчика и заказчика есть рычаги влияния

Рычаг первый: включение долга в реестр. Требование подрядчика к должнику подаётся в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, вместе с договором, актами, расчётом задолженности и подтверждением отсутствия оплаты. Если задолженность возникла после принятия заявления о банкротстве, это текущий платёж, и порядок его взыскания другой. Подрядчик должен сразу определить, какая категория у его долга, потому что от этого зависят и срок обращения, и очерёдность.

Рычаг второй: возражения против отчёта об оценке. Конкурсный кредитор вправе заявить разногласия по порядку продажи и оспорить оценку в арбитражном суде. Суд при необходимости назначит экспертизу, а эксперт проверит расчёт по смете, объёмам и износу. Для этого нужны вопросы, которые прямо относятся к методу и исходным данным, а не общие формулировки. Вопрос вроде «какова рыночная стоимость объекта» даёт эксперту слишком много свободы. Вопрос о том, соответствует ли учтённый объём выполненных работ актам и исполнительной документации, ведёт к проверяемому ответу.

Рычаг третий: жалоба на действия управляющего. Если управляющий не провёл инвентаризацию, занизил цену, не опубликовал сообщение или привлёк оценщика на невыгодных условиях, кредитор подаёт жалобу в рамках дела о банкротстве. Жалоба рассматривается в арбитражном суде в этом же деле. Она имеет смысл только вместе с доказательствами убытков, поэтому сначала собирают данные: сколько стоил бы объект по иному расчёту, какие предложения покупателей были, что произошло бы при иной схеме продажи.

Что делать подрядчику, у которого на объекте остались материалы и результат работ

Составьте опись материалов, найдите накладные и акты передачи на склад или на площадку. Отправьте управляющему письмо с описью и просьбой допустить комиссию к осмотру. Параллельно заявите требование об оплате выполненных работ. Если часть работ не принята из-за позиции заказчика, подготовьте подтверждения, что вы предлагали приёмку: письма, уведомления, одностороннюю фиксацию. Суд оценивает такие документы вместе с перепиской о причинах отказа.

Типичные споры вокруг оценки и торгов

Споры об оценке обычно сводятся к нескольким вопросам. Кредитор утверждает, что оценщик не учёл фактическую готовность и применил слишком высокий износ. Управляющий возражает, что документов о выполненных работах недостаточно и для расчёта пришлось использовать укрупнённые показатели. Суд выясняет, кто прав, и в большинстве случаев назначает экспертизу.

Споры о торгах возникают, когда торги признаны несостоявшимися, победитель отказался подписывать договор, площадка допустила сбой или положение было изменено без согласия кредиторов. По закону торги можно оспорить, если нарушены правила проведения, и заинтересованное лицо вправе просить суд признать их недействительными. Результатом может быть возврат к повторным торгам, однако потраченное время и износ объекта потом никто не компенсирует. Поэтому кредиторам выгодно следить за торгами с первого дня и возражать заранее.

Отдельная категория касается сделок должника до банкротства. Управляющий вправе оспаривать подозрительные сделки: безвозмездную передачу, продажу по заниженной цене, зачёты, которые нарушили очерёдность, платежи в пользу аффилированных лиц. Закон о банкротстве устанавливает периоды, за которые сделки проверяются, и основания, по которым они признаются недействительными. Если недострой был продан незадолго до банкротства, покупатель рискует: суд может вернуть объект в конкурсную массу, а его требование по возврату уплаченной цены окажется в реестре.

Ещё один спор касается привлечения руководителя должника к субсидиарной ответственности, когда имущества не хватает на расчёты. Закон связывает такую ответственность с доведением до банкротства и с неисполнением обязанностей руководителя. Кредитор, которого интересует именно полный возврат долга, анализирует движение денег и сделки задолго до подачи заявления, потому что недострой нередко оказывается единственным ценным активом, а средства выведены ранее.

Пошаговый порядок действий кредитора

Шаг первый. После публикации сообщения о банкротстве проверьте срок для заявления требования и подайте его в установленный срок с полным пакетом документов. Просрочка не лишает права обратиться, но требование будет учитываться после реестра основных кредиторов, и на торги это повлияет слабо.

Шаг второй. Запросите у управляющего инвентаризационную опись и копию отчёта об оценке. Кредитор вправе знакомиться с отчётом и с материалами, которые касаются продажи, и управляющий обязан предоставлять информацию по запросу. Если отказ получен, он сам становится поводом для жалобы.

Шаг третий. Сопоставьте отчёт с вашими актами и сметами. Отметьте расхождения по объёмам, расценкам и дате износа. Подготовьте письменные возражения для собрания кредиторов и для суда, где перечислены конкретные позиции.

Шаг четвёртый. Голосуйте на собрании по положению о торгах. Если вы подрядчик с незначительным долгом, ваш голос может быть слабым, но возражение в протоколе остаётся доказательством. Если вы залоговый кредитор, положение пишете вы, и в нём нужно закрепить начальную цену, шаг снижения и сроки.

Шаг пятый. Следите за публикациями на fedresurs.ru и на площадке торгов. Пропустите этап, и придётся спорить с результатом, а не с процедурой.

Какие документы нужны и какие ошибки встречаются

Для спора об оценке и торгах пригодится следующий набор: договор подряда и дополнительные соглашения, акты о приёмке выполненных работ и справки о стоимости, исполнительная документация, журнал производства работ, сметы, переписка с должником и управляющим, договор залога, выписки из ЕГРН, отчёт об оценке, положение о торгах, публикации сообщений. Каждый документ должен подтверждать конкретную позицию; в суд не нужно нести всё подряд.

Ошибки повторяются. Первая: кредитор ждёт торгов и не проверяет отчёт заранее. Вторая: требование подаётся без расчёта и без привязки к актам. Третья: не отслеживаются сообщения в ЕФРСБ, и срок на возражения истекает. Четвёртая: подрядчик считает, что материалы на объекте автоматически возвращаются ему, и не заявляет иск об истребовании. Пятая: эксперту ставят общий вопрос о рыночной цене, а не вопросы по исходным данным, и результат оказывается слабым.

Если вы заказчик-организация и у вас есть собственный недострой в процедуре банкротства подрядчика, ваша задача иная: не допустить включения вашего имущества в конкурсную массу чужой компании. Для этого нужны договор, подтверждение права собственности, акты приёмки и доказательства того, что результат работ и материалы принадлежат вам. Управляющий вправе принять объект в массу, пока не доказано обратное.

Особняком стоит вопрос о земле. Недострой без права на участок продаётся плохо, а договор аренды участка может быть расторгнут арендодателем из-за долга по арендной плате или нарушения сроков строительства. Кредитору имеет смысл заранее выяснить, на каком основании должник пользуется землёй, не истекает ли срок аренды и разрешает ли договор передачу прав новому владельцу объекта. Если арендодатель — муниципальное образование, согласие на передачу прав нередко прописано в договоре отдельным пунктом, и его нужно запрашивать до торгов, а не после. Покупатель недостроя в итоге платит за объект вместе с этими условиями, и чем яснее они описаны в положении о торгах, тем выше шанс продать объект по реальной цене.

Ещё один практический вопрос — охрана и консервация площадки на время процедуры. Расходы на сохранность объекта управляющий относит к текущим платежам, и они уменьшают итоговую выручку. Подрядчик, который остался на объекте, вправе предложить управляющему услуги по консервации на согласованных условиях, но такие работы нужно оформлять договором и актами, иначе их стоимость попадёт в реестр на общих основаниях или вовсе не будет признана.

Когда нужна помощь адвоката по строительным спорам

Адвокат подключается к делу, когда нужно заявить требование в реестр и подтвердить его актами, подготовить возражения к отчёту об оценке, сформулировать вопросы строительно-технической экспертизе, оспорить положение о торгах или сами торги, подать жалобу на управляющего или защитить своё имущество от включения в массу. Работа начинается с анализа договора, сметы и актов: по ним видно, какие позиции можно доказать документами, а какие придётся подтверждать экспертизой.

Рекомендуем до обращения не направлять управляющему и оппоненту самостоятельные письма с признаниями и спорными оценками. Неосторожные формулировки в переписке потом используют против вас. Сохраните оригиналы документов, выпишите даты публикаций и сроки, а на консультацию принесите договор, акты, сметы и переписку. Консультация не обязывает к дальнейшему сотрудничеству.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта advokat.strojka@gmail.com