Споры по демонтажу зданий

Споры по демонтажу зданий между заказчиком и подрядной организацией почти всегда касаются трёх вопросов: соблюдены ли требования безопасности при разборке, кто возместит повреждения соседних строений и сетей и как распределяется ответственность перед третьими лицами. Такие дела рассматривает арбитражный суд, если обе стороны являются организациями или предпринимателями. Ключевые доказательства по ним создаются до начала работ: проект организации работ по сносу, акт обследования соседних зданий, договор с чётким распределением рисков. Если их нет, спор о повреждениях превращается в противостояние экспертных мнений, где сложно доказать, что трещина появилась именно от вибрации при демонтаже.

Подрядчику, к которому предъявили требование о возмещении ущерба, нужно в первую очередь запросить акт осмотра повреждений, документы о состоянии здания до начала работ и проект организации работ. Заказчику, получившему иск от соседа, следует сразу привлечь подрядчика к делу третьим лицом, чтобы потом не доказывать заново размер вреда в регрессном споре. Стоимость адвокатской помощи зависит от суммы ущерба, количества пострадавших, необходимости экспертизы причин повреждений и участия страховщиков.

Договор на снос: что должно быть оформлено до начала разборки

Снос объекта капитального строительства регулируется Градостроительным кодексом РФ. Работы ведутся на основании проекта организации работ по сносу, а орган местного самоуправления до начала работ получает уведомление о планируемом сносе. После завершения работ направляется уведомление о завершении сноса. Эти документы обычно подаёт застройщик или технический заказчик, но подготовку проекта нередко поручают подрядчику.

Ключевые условия договора

• точное описание объекта: адрес, кадастровый номер, строительный объём, конструктивная схема;
• обязанности по подготовке проекта организации работ по сносу и его соответствию требованиям ГрК РФ;
• кто отключает здание от сетей и получает документы ресурсоснабжающих организаций об отключении;
• метод демонтажа: поэлементная разборка, механическое обрушение, гидравлические ножницы, ограничения по вибрации;
• кому принадлежат материалы от разборки, в том числе металлолом;
• кто вывозит и размещает отходы, кто отвечает за наличие лицензий у перевозчика и полигона;
• распределение ответственности за вред соседним объектам и третьим лицам, обязанность страховать риски.

Членство в СРО и квалификация

Подрядчик, выполняющий снос по договору с застройщиком или техническим заказчиком, по общему правилу должен состоять в саморегулируемой организации. Заказчику стоит проверить это до подписания договора. Если членства нет, заказчик рискует получить предписание контролирующего органа и остановку работ. Подрядчику без СРО в споре об оплате сложнее отстаивать свою позицию.

Отключение от сетей

Частая причина просрочки — заказчик не обеспечил отключение здания от газа, электроснабжения, водопровода и канализации. Начинать демонтаж при подключённых сетях нельзя. Подрядчик, не получивший документы об отключении, уведомляет заказчика письменно и приостанавливает работы. Сроки сдвигаются на период ожидания, и неустойка за эту часть просрочки не начисляется.

Безопасность демонтажных работ: кто и за что отвечает

Демонтаж относится к наиболее опасным видам строительных работ. Подрядчик обязан соблюдать требования закона об охране окружающей среды и о безопасности строительных работ и несёт ответственность за их нарушение (ст. 751 ГК РФ). На практике это означает ограждение опасной зоны, защитные экраны и сетки, контроль пылеобразования, безопасную последовательность разборки конструкций.

Когда работы останавливает контролирующий орган

Типовая ситуация: при демонтаже обрушилась часть стены за пределы ограждения, на место прибыли инспекторы, работы приостановлены. Подрядчик несёт расходы на устранение нарушения и штрафы, а заказчик начисляет неустойку за просрочку. Подрядчик, в свою очередь, ссылается на ошибку в проекте организации работ, подготовленном по заказу заказчика. Исход зависит от того, кто разрабатывал проект, были ли отступления от него и предупреждал ли подрядчик заказчика о рисках выбранного метода.

Скрытые опасности здания

При демонтаже старых зданий обнаруживаются асбестосодержащие материалы, неучтённые подземные коммуникации, ослабленные конструкции, не отражённые в обследовании. Подрядчик, выявивший такие обстоятельства, обязан немедленно предупредить заказчика и приостановить работы (ст. 716 ГК РФ). Если он продолжил разборку и это привело к аварии, ответственность в значительной мере ляжет на него. Если предупредил, а заказчик настоял на продолжении, риск переходит к заказчику.

Документы по безопасности

В споре проверяют проект производства работ, наряды-допуски на работы повышенной опасности, журналы инструктажей, акты-допуски на выполнение работ на территории действующего предприятия. Отсутствие этих документов суд расценивает как признак нарушения подрядчиком требований безопасности, даже если прямой связи с конкретной аварией не установлено.

Повреждение соседних зданий и инженерных сетей

Самые дорогие споры по демонтажу связаны с ущербом соседним объектам. Вибрация от механического обрушения, удары падающих конструкций, проседание грунта после извлечения фундаментов вызывают трещины в стенах соседних зданий, разрушение отмосток, повреждение кабелей и трубопроводов. Собственник пострадавшего здания предъявляет требование и заказчику, и подрядчику.

Обследование до начала работ

Главная защита и для заказчика, и для подрядчика — акт технического состояния соседних зданий, составленный до начала демонтажа. В нём фиксируют существующие трещины с фотографиями и замерами, устанавливают маяки, описывают состояние фасадов и конструкций. Желательно, чтобы акт подписали собственники соседних объектов или их представители. Без такого документа любое повреждение соседнего здания после сноса будет по умолчанию связываться с демонтажом.

Мониторинг во время работ

При разборке вблизи существующих зданий ведут геотехнический мониторинг: наблюдение за маяками, замеры вибрации, геодезический контроль осадок. Результаты фиксируют в журнале мониторинга. Превышение допустимых значений вибрации становится доказательством вины подрядчика. Их соблюдение, напротив, помогает доказать, что повреждение имеет другую причину: износ здания, замачивание фундамента, ранее существовавшие дефекты.

Повреждение сетей

Повреждение кабелей и трубопроводов при извлечении фундаментов и планировке площадки часто происходит из-за того, что сети не были нанесены на план или нанесены с ошибкой. Ресурсоснабжающая организация требует возмещения стоимости ремонта и иногда убытков от перерыва в снабжении. Подрядчик защищается документами о том, какие сведения о сетях ему предоставил заказчик, получал ли он ордер на земляные работы и вызывал ли представителей эксплуатирующих организаций для обозначения трасс.

Распределение ответственности между заказчиком, подрядчиком и страховщиком

Вред третьим лицам возмещает тот, кто его причинил, если не докажет отсутствие своей вины (ст. 1064 ГК РФ). Демонтаж с применением тяжёлой техники часто рассматривается как деятельность, создающая повышенную опасность для окружающих. Тогда владелец источника повышенной опасности отвечает независимо от вины (ст. 1079 ГК РФ). Пострадавший сосед может предъявить требование к заказчику как к лицу, организовавшему снос, или к подрядчику как к непосредственному исполнителю.

Регрессное требование

Если заказчик возместил вред соседу, он вправе потребовать эту сумму с подрядчика, по вине которого вред причинён (ст. 1081 ГК РФ). В регрессном споре подрядчик может оспаривать и размер возмещения, и свою вину. Поэтому подрядчику важно участвовать в первоначальном деле третьим лицом: решение по нему будет иметь значение для регрессного иска.

Страхование

Договоры на демонтаж часто обязывают подрядчика застраховать строительно-монтажные риски и гражданскую ответственность перед третьими лицами. При наступлении страхового случая потерпевший или страхователь обращается к страховщику. Спор возникает, когда страховщик отказывает в выплате, ссылаясь на исключения из полиса: износ соседнего здания, нарушение технологии, отсутствие обследования. Условия полиса стоит проверять ещё до начала работ.

Отходы, металлолом и материалы от разборки

Демонтаж даёт большой объём строительных отходов и материалов, которые имеют стоимость: металлоконструкции, арматура, кирпич, оборудование. Споры о них возникают, когда договор не определил, кому они принадлежат и кто ими распоряжается.

Кому принадлежит металлолом

Материалы, полученные при разборке здания, по общему правилу принадлежат собственнику здания, то есть заказчику. Подрядчик вправе распоряжаться ими только если договор это прямо разрешает. Нередко стороны договариваются, что подрядчик забирает металлолом в счёт части цены. Если такого условия нет, а подрядчик сдал металл и получил деньги, заказчик требует их возврата как неосновательного обогащения. Подрядчику нужно доказывать согласие заказчика перепиской или условиями коммерческого предложения.

Обращение с отходами

Деятельность с отходами регулирует Федеральный закон «Об отходах производства и потребления». Сбор, транспортирование и размещение отходов I–IV классов опасности требуют лицензии. Если подрядчик вывез мусор на несанкционированную свалку, штрафы и требования о возмещении вреда окружающей среде могут быть предъявлены заказчику как образователю отходов. Заказчик затем взыскивает понесённые расходы с подрядчика. Защищают от этого условия договора о передаче отходов только лицензированным организациям и обязанность подрядчика предоставлять талоны или акты приёма отходов полигоном.

Опасные материалы

Асбестосодержащие плиты, ртутные лампы, загрязнённые грунты требуют отдельного обращения и стоят дороже. Если смета их не учитывала, подрядчик вправе требовать корректировки цены, но только при своевременном уведомлении заказчика. Работы с такими материалами без согласования стоимости часто остаются неоплаченными.

Приёмка демонтажных работ и подтверждение объёма

Результат демонтажа принимают по актам выполненных работ. Объём обычно считают в кубических метрах строительного объёма здания, в тоннах вывезенных отходов или по позициям сметы. Расхождения в объёме возникают, когда фундаменты извлекали частично, а смета предусматривала полное извлечение, или когда тоннаж отходов не подтверждён взвешиванием.

Подтверждение объёма

Подрядчику нужно сохранять исполнительную съёмку площадки после демонтажа, талоны взвешивания отходов, путевые листы самосвалов, акты на скрытые работы по извлечению фундаментов. Заказчик, оспаривающий объём, вправе требовать геодезической съёмки и вскрытия участков, где фундамент якобы извлечён. Подписанный акт не лишает заказчика права заявлять возражения по объёму, если недостатки нельзя было выявить при обычной приёмке.

Что считается результатом сноса

Результат демонтажа трудно «показать»: здания больше нет, и заказчик принимает пустую площадку. Поэтому договор должен описывать требуемое состояние участка после работ: до какой отметки извлекаются фундаменты, засыпаются ли котлованы и каким грунтом, нужна ли планировка, вывозится ли весь бой или часть используется для обратной засыпки. Если эти параметры не определены, заказчик отказывается подписывать акты, требуя дополнительной расчистки, а подрядчик считает работы завершёнными. Решать такой спор приходится через толкование сметы и переписки, что всегда менее предсказуемо, чем прямое условие договора.

Уведомление о завершении сноса

После окончания работ застройщик или технический заказчик направляет в орган местного самоуправления уведомление о завершении сноса. Многие договоры увязывают окончательный расчёт с этим этапом, а иногда и со снятием объекта с кадастрового учёта. Подрядчику важно, чтобы оплата не зависела от действий, которые совершает только заказчик и которые подрядчик не контролирует. Если такое условие всё же есть, а заказчик затягивает подачу уведомления, подрядчик вправе ссылаться на то, что заказчик недобросовестно препятствует наступлению условия оплаты. В таком случае условие считается наступившим (ст. 157 ГК РФ).

Арбитражный спор по демонтажу: претензия, экспертиза, мировое соглашение

Когда стороны не договорились, спор переходит в суд. Его исход определяют документы, собранные ещё на площадке, и правильно поставленные вопросы эксперту.

Претензионный порядок и суд

До обращения в арбитражный суд стороны обмениваются претензиями. Тридцатидневный срок для ответа установлен АПК РФ, а договор может предусмотреть иной (ч. 5 ст. 4 АПК РФ). Иски о возмещении вреда соседним зданиям часто рассматриваются с участием нескольких ответчиков и третьих лиц: заказчика, подрядчика, субподрядчика по вывозу, проектировщика, страховщика. По общему правилу иск предъявляют по адресу ответчика (ст. 35 АПК РФ).

Экспертиза причин повреждений

Ключевое доказательство в спорах о повреждениях — судебная строительно-техническая экспертиза (ст. 82 АПК РФ). Эксперт отвечает на вопросы: какие повреждения имеются у соседнего здания, какова причина каждого, есть ли связь с демонтажем, были ли они до начала работ, какова стоимость восстановления. Акт предварительного обследования и журнал мониторинга для эксперта становятся основным источником исходных данных. Без них эксперт делает вероятностный вывод, а суд оценивает его вместе с иными доказательствами.

Снижение неустойки и мировое соглашение

Если заказчик начислил неустойку за просрочку демонтажа, подрядчик вправе заявить о её явной несоразмерности, и суд может её уменьшить (ст. 333 ГК РФ). Споры о повреждениях соседей нередко завершаются мировым соглашением, по которому подрядчик своими силами ремонтирует соседнее здание, а пострадавший отказывается от денежных требований.

Для оценки спора о демонтаже адвокату нужны договор, проект организации работ по сносу, акты обследования соседних зданий, журналы мониторинга, документы об отключении сетей и переписка сторон. По ним видно, кто и в какой момент мог предотвратить ущерб.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта advokat.strojka@gmail.com.