Торги по продаже незавершёнки

Объект незавершённого строительства, принадлежащий компании-банкроту, продаёт конкурсный управляющий на торгах в порядке, который утверждает собрание кредиторов или комитет кредиторов. Участвовать может любая организация или предприниматель, внёсшие задаток. Для подрядчика и инвестора такая покупка открывает доступ к готовой коробке, земельному праву и проектной документации, но несёт риски: недостоверная степень готовности, споры с субподрядчиками, оспаривание торгов и отсутствие разрешительных документов. Поэтому до подачи заявки проверяют лот так же тщательно, как при покупке действующего предприятия.

Порядок торгов определён статьями 110, 111 и 139 Закона о банкротстве. Сообщение публикуется на портале ЕФРСБ (fedresurs.ru), а заявки принимает оператор электронной площадки. Ниже разобрано, из чего состоит процедура, что именно проверять и как действовать победителю.

Что считается объектом незавершённого строительства и кто его продаёт

Объект незавершённого строительства — недвижимая вещь, на которую можно зарегистрировать право собственности в ЕГРН, если он расположен на земельном участке с зарегистрированными правами и построен в соответствии с разрешением. Такие объекты входят в конкурсную массу компании-должника: заказчика, инвестора или подрядчика, построившего здание на своём участке. Если право собственности не зарегистрировано, управляющий сначала организует регистрацию либо продаёт имущество как совокупность материалов и прав.

Продажей занимается конкурсный управляющий. Он проводит инвентаризацию, привлекает оценщика, готовит положение о порядке, сроках и условиях продажи и представляет его на утверждение кредиторам. Если объект находится в залоге, порядок продажи утверждает залоговый кредитор, а вырученные деньги распределяются по правилам статьи 138 Закона. Покупателю полезно прочитать это положение целиком: в нём закреплены шаг аукциона, срок приёма заявок, размер задатка и условия оплаты.

Земельный участок под объектом не всегда принадлежит должнику. Если он находится в аренде у публичного собственника, вместе с объектом продаётся право аренды. Если участок принадлежит самому должнику, покупатель здания по общему правилу ГК РФ и Земельного кодекса РФ приобретает право на землю в объёме, необходимом для эксплуатации объекта. Эти различия определяют цену лота и затраты на оформление.

Для залоговых кредиторов, требования которых обеспечены объектом, правила особые. Залоговый кредитор вправе предложить свой порядок продажи, определить начальную цену и условия, а также оставить предмет залога за собой при несостоявшихся торгах на условиях Закона о банкротстве. Покупатель-участник торгов может столкнуться с ситуацией, когда лот снят из-за вмешательства залогодержателя, поэтому за ходом дела следят по карточке на kad.arbitr.ru.

Как проходят торги: этапы и сроки

Сначала инвентаризация и оценка. Результаты инвентаризации публикуются на fedresurs.ru, оценка проводится независимым оценщиком, а собрание кредиторов утверждает положение о продаже. Затем управляющий публикует сообщение о торгах не позднее чем за тридцать дней до даты проведения первого этапа. В сообщении указаны начальная цена, порядок подачи заявок, реквизиты для задатка, перечень документов, сведения об объекте и обременениях.

Задаток вносят на счёт, указанный в сообщении, и размер его не превышает двадцати процентов от начальной цены. Заявку подают через оператора электронной площадки: к ней прилагают выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП, документы, подтверждающие полномочия подписанта, и платёжное поручение. После окончания приёма заявок организатор торгов определяет допущенных участников. Основания отказа в допуске ограничены законом, поэтому отказ можно оспорить.

Если победитель определён, организатор в течение пяти дней направляет ему предложение заключить договор. Оплату вносят в течение тридцати дней после подписания договора, если положение не устанавливает иной срок. При невнесении оплаты или отказе от подписания договор не заключается, задаток остаётся у должника, а торги продолжаются в порядке, предусмотренном положением.

Форма торгов тоже имеет значение. Чаще всего проводится открытый аукцион с повышением цены, но положение может предусматривать закрытую подачу предложений. Правила шага зависят от положения: шаг устанавливается в процентах от начальной цены, и каждая ставка должна соответствовать ему. Участник, который ошибся в шаге, рискует остаться без лота, поэтому перед торгами проверяют инструкцию оператора площадки и тренируются по тестовому режиму, если он предусмотрен. Заявку подписывают усиленной квалифицированной электронной подписью руководителя или представителя по доверенности. Срок действия сертификата подписи и полномочий проверяют заранее: ошибка в документе приводит к отказу в допуске.

Что проверить в лоте до подачи заявки

Проверка начинается с выписки из ЕГРН: кто собственник, какие записи об ипотеке, аресте, аренде и иных обременениях, зарегистрирована ли степень готовности. Затем изучают документы на землю: договор аренды или свидетельство о праве, кадастровый паспорт участка, градостроительный план. Отдельно просят у управляющего разрешение на строительство и проверяют срок его действия, поскольку после его истечения продолжать работы без нового разрешения нельзя.

Проектная и исполнительная документация показывает реальный объём выполненных работ. Просят акты приёмки (форма КС-2), справки о стоимости (форма КС-3), журналы работ, акты скрытых работ, договоры подряда и субподряда, гарантийные письма. Эти данные сопоставляют с отчётом оценщика. Если расхождение велико, имеет смысл заказать собственную строительно-техническую экспертизу и сравнить фактическую готовность с заявленной.

Не менее важны договоры технологического присоединения и разрешительная документация по сетям. Если сети подведены, нужно узнать, на кого оформлены технические условия и можно ли переоформить их на нового собственника. Если нет, потребуются дополнительные согласования и расходы. Ещё одно обязательное действие: выяснить, нет ли у субподрядчиков права удержания результата работ и неоплаченных требований, которые они захотят предъявить новому владельцу.

Право на осмотр объекта предоставляет управляющий по заявке участника, и лучше воспользоваться им лично. Осмотр с инженером даёт возможность увидеть трещины в фундаменте, следы подтопления, состояние арматуры, остатки материалов и наличие охраны. Все выявленные несоответствия фиксируют в акте осмотра, который подписывает представитель управляющего. Такой документ пригодится, если после покупки выяснится, что объём работ меньше указанного.

Задаток, победитель и оформление договора купли-продажи

Задаток платит каждый участник, и его возвращают, если он не стал победителем. Деньги возвращаются в течение срока, указанного в положении и в сообщении о торгах. Если участник отозвал заявку до окончания приёма, задаток также возвращается. Но если победитель отказался подписывать договор, задаток остаётся в конкурсной массе, и вернуть его можно только через суд, доказав неправомерные действия организатора.

Договор купли-продажи составляется в письменной форме и подлежит государственной регистрации перехода права. Для регистрации подают договор, акт приёма-передачи, документы об оплате и заявление. Цену, указанную в договоре, определяет итог торгов, изменение невозможно. Если объект находился в залоге, залог прекращается при продаже на торгах, а часть вырученных денег направляется залоговому кредитору.

Покупателю необходимо запросить у управляющего передаточные документы: техническую, проектную и исполнительную документацию, разрешения, ключи и доступ на площадку, сведения о сторожевой охране, договоры на электроснабжение. Пока объект не принят по акту, ответственность за его состояние остаётся на должнике. После подписания акта и регистрации права эти заботы переходят к покупателю, а вместе с ними и риски самовольного доступа посторонних лиц.

Источник денег для оплаты тоже нужно продумать заранее. Срок оплаты ограничен, а банковский кредит под покупку объекта банки выдают, как правило, только после регистрации права, то есть уже после оплаты. Поэтому покупатель закладывает оборотные средства или привлекает заём у участников, заранее документируя его. Если компания использует средства контрагентов, полезно предусмотреть в договоре займа основания и сроки возврата на случай, если торги придётся оспаривать или сделка не состоится.

Субподрядчики, разрешение и налоги после покупки

Победа на торгах не завершает работу, а начинает следующий этап. Первое, что нужно оформить, — разрешение на строительство. Если оно выдано прежнему владельцу, новый собственник обращается в орган, выдавший документ, и в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ, переоформляет его на себя вместе с правами на земельный участок. До этого момента продолжать работы формально нельзя, а штрафы за строительство без действующего разрешения несёт именно владелец площадки.

Второй вопрос касается договоров с проектировщиками и подрядчиками. Договоры должника не переходят к покупателю автоматически: покупатель получает вещь, но не обязательства продавца по контрактам. Новый собственник решает, заключить ли новые договоры с прежними субподрядчиками, привлечь других исполнителей или продолжить работы собственными силами. Если часть работ выполнена и не оплачена, субподрядчик предъявляет требование должнику в реестр, а не покупателю, но вправе удерживать результат работ до оплаты, пока он находится у него во владении.

Гарантийные обязательства по уже выполненным работам остаются непростым вопросом. Гарантия подрядчика действует в пользу заказчика, и права требования по ней входят в лот, если управляющий включил их в описание. Если прав на гарантию в лоте нет, покупатель не сможет предъявить претензию по дефектам прежних работ к первоначальному подрядчику, который, возможно, сам банкрот. Поэтому состав переходящих прав проверяют по положению и по договору купли-продажи.

Налоговая сторона сделки требует отдельного расчёта. Реализация имущества должника облагается налогом на добавленную стоимость по общим правилам Налогового кодекса РФ, если продавец является плательщиком и операция не освобождена. Информацию о том, входит ли НДС в цену лота, ищут в сообщении о торгах и в положении, а при сомнении запрашивают у управляющего письменное разъяснение. Вычет по купленному объекту оформляют на основании счёта-фактуры, полученного от продавца, а при строительстве для собственных нужд и последующей сдаче в аренду учитывают иные правила.

Повторные торги, публичное предложение и оспаривание результатов

Если торги не состоялись, например, не поступило ни одной заявки, организатор назначает повторные торги с начальной ценой, сниженной на десять процентов. Если и они не состоялись, управляющий продаёт объект посредством публичного предложения, когда цена постепенно уменьшается по графику до минимального порога. Положение определяет шаг снижения и срок приёма заявок на каждом этапе. Покупатель, который ждёт снижения цены, рискует: другой участник может подать заявку раньше.

Результаты торгов оспаривают по правилам ГК РФ о признании торгов недействительными. Основание — нарушение процедуры, например, неверное опубликование сообщения, недопуск законного участника или сговор. Срок давности составляет один год. Жалобу на действия управляющего можно подать в рамках дела о банкротстве по статье 60 Закона, если нарушены права заинтересованного лица.

Покупатель тоже бывает в положении защищающегося. Если торги признают недействительными, договор купли-продажи аннулируется, имущество возвращается в конкурсную массу, а покупатель получает деньги назад. Работы, проведённые им за время владения, придётся возмещать через сложные расчёты. Поэтому после регистрации права полезно не спешить с дорогими вложениями и следить за обособленными спорами по этому лоту.

Практические советы покупателю незавершённого объекта

Начинать лучше с анализа цены. Сравните начальную стоимость с рыночной стоимостью аналогичных объектов, затратами на достройку, налоговой нагрузкой и расходами на оформление разрешений. Оценка управляющего задаёт начальную цену, но не всегда отражает реальные расходы на устранение дефектов. Для сложного лота заказывают предварительную экспертизу, чтобы увидеть ошибки в конструкциях и инженерных сетях.

Рассчитайте и сроки. От подачи заявки до регистрации права проходит несколько месяцев: публикация, приём заявок, подведение итогов, подписание договора, оплата, регистрация в Росреестре. За это время меняются цены на материалы, а разрешение на строительство может утратить силу. В бюджет закладывают запас по срокам и стоимости, а в график работ включают этап переоформления документов.

Затем определите правовую модель покупки. Сильная позиция у компании, которая получает объект с чистой историей прав, разрешением и понятным статусом участка. Слабая — у покупателя лота, где часть работ выполнена без договоров, а часть субподрядчиков не получила оплату. В последнем случае перед торгами имеет смысл заранее обсудить с субподрядчиками условия снятия требований, чтобы после покупки они не предъявили иск к новому собственнику.

Адвокат на этапе подготовки к торгам анализирует положение о продаже, проверяет цепочку прав на объект и участок, оценивает риски оспаривания сделок прежнего владельца, готовит заявку и договор. После победы он сопровождает регистрацию права, ведёт переговоры с субподрядчиками и ресурсоснабжающими организациями. Если возник спор о недопуске или о нарушениях при проведении торгов, подготавливает жалобу и заявление о признании торгов недействительными.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта advokat.strojka@gmail.com