Залог в банкротстве стройкомпании

Залоговый кредитор в банкротстве строительной компании имеет преимущество перед остальными: он получает деньги от продажи заложенного имущества раньше других, хотя часть выручки закон направляет на иные цели. Порядок установлен статьями 18.1 и 138 Закона о банкротстве (127-ФЗ). Банк, лизинговая компания, поставщик с обеспечением, подрядчик с залогом результата работ могут заявить своё требование как обеспеченное и получить удовлетворение за счёт предмета залога. Спорные вопросы возникают на каждом шаге: признан ли залог действительным, кто и как оценивает имущество, на каких условиях проходят торги, как делится выручка. Ниже разобран порядок для организаций и предпринимателей, участвующих в строительных проектах.

Для строительных компаний предметом залога чаще всего выступают земельные участки, нежилые здания, объекты незавершённого строительства, строительная техника, права аренды, права требования по контрактам, доли в обществах, товары в обороте. У каждого вида имущества своя специфика при реализации.

Права залогового кредитора в процедуре

Залоговый кредитор вправе потребовать включения своего требования в реестр как обеспеченного залогом. Требование учитывается отдельно и сопровождается указанием на предмет залога. Заявляется оно в суд в тот же срок, что и обычные требования: тридцать календарных дней с публикации сведений о введении наблюдения для участия в первом собрании, а также позднее, но с последствиями для голосования и распределения.

С момента введения наблюдения залоговый кредитор не вправе обращать взыскание на предмет залога во внесудебном порядке, а возбуждённые исполнительные производства по таким требованиям приостанавливаются. Реализация возможна только в рамках дела о банкротстве. Взамен кредитор получает приоритет при продаже.

Залоговый кредитор участвует в собраниях. Его голоса учитываются по вопросам, которые закон позволяет ему решать. Закон предусматривает, что в определённых ситуациях такой кредитор вправе не голосовать по ряду решений, если вопрос не затрагивает предмет залога, но по вопросам, касающимся порядка продажи заложенного имущества, у него преимущественные права.

Основное право залогодержателя - утвердить порядок и условия продажи предмета залога. Положение о порядке, сроках и условиях продажи разрабатывает конкурсный управляющий и представляет залоговому кредитору, а тот вправе предложить своё. Если стороны не согласуются, спор разрешает суд. В положении указывают начальную цену, форму торгов, шаг, сроки, порядок оценки.

Основные права залогодержателя: включение в реестр как обеспеченного кредитора, приоритет при продаже предмета залога, утверждение положения о продаже, возможность оставить предмет за собой при несостоявшихся торгах и обжалование действий управляющего при занижении цены или затягивании торгов. Проверка действительности залога предшествует всем этим правам.

Проверка действительности залога - обязательный шаг. Управляющий и другие кредиторы возражают, если залог не зарегистрирован в установленном порядке, срок обеспечиваемого обязательства истёк, договор заключён с нарушением закона, залог возник незадолго до банкротства и является оспоримой сделкой. Для недвижимости обычно нужна запись в Едином государственном реестре недвижимости. Для движимого имущества и прав требования используется реестр уведомлений о залоге движимого имущества, который ведёт нотариальная палата. Без регистрации залог может не противопоставляться третьим лицам.

Реализация заложенного имущества: как проходят торги

Продажа заложенного имущества идёт по правилам статей 110, 111 и 138 Закона о банкротстве. Стадии такие: оценка имущества, утверждение положения о продаже, публикация сообщения на ЕФРСБ, проведение первых торгов, при несостоявшихся торгах повторные торги со снижением цены, и далее публичное предложение.

Оценка проводится независимым оценщиком, привлечённым управляющим. Залоговый кредитор вправе возражать против оценки, если она занижена. Оспорить оценку можно в суде, назначив экспертизу. Результат оценки определяет начальную цену, а значит, и размер будущих расчётов.

Первые торги проходят в форме аукциона. Если заявок нет или торги не состоялись, назначают повторные торги, на которых цена может быть снижена на десять процентов. Если и они не состоялись, проводят публичное предложение, на котором цена снижается ступенями до минимального значения, определённого положением. Если имущество не продано и на публичном предложении, залоговый кредитор вправе оставить его за собой по цене, которая установлена правилами закона, а при отказе кредитора управляющий вправе исключить имущество из конкурсной массы и вернуть залогодержателю.

Для строительных объектов есть особенности. Земельный участок и расположенное на нём здание, как правило, продаются вместе, так как участок и объект связаны единством судьбы. Объекты незавершённого строительства оцениваются сложнее: нужны документы о степени готовности, о праве на землю, о разрешении на строительство. Покупатель незавершённого объекта сталкивается с вопросами о достройке и вводе в эксплуатацию, поэтому цена торгов нередко ниже расчётной. Строительная техника продаётся лотами; её состояние зависит от условий хранения, и осмотр до торгов обязателен.

Очерёдность и распределение выручки

Главный вопрос практики: сколько получает залоговый кредитор. Закон делит выручку от продажи предмета залога на части. Большая доля направляется залоговому кредитору на погашение обеспеченного требования. Часть выручки направляется на погашение расходов на проведение торгов, на оплату услуг управляющего и иных текущих расходов, связанных с сохранением и реализацией предмета залога. Часть направляется на удовлетворение требований кредиторов первой и второй очереди по обязательствам, то есть на выплаты работникам и по возмещению вреда. Точные пропорции зависят от того, обеспечивает ли залог кредитный договор, и закреплены в статье 138; при подготовке расчёта сверяйте их с действующей редакцией закона.

Если выручки недостаточно для полного погашения требования залогового кредитора, остаток включается в общую очередь как необеспеченное требование. Если выручка больше, остаток распределяется среди других кредиторов по очерёдности.

Налоговые и иные обязательные платежи, возникшие после принятия заявления о банкротстве, относятся к текущим платежам и платятся в порядке статьи 134 Закона о банкротстве. Расходы на охрану и содержание заложенного имущества возмещаются из выручки, полученной от его продажи.

Для подрядчика, работавшего на объекте, который находится в залоге у банка, следует помнить: залог банка может охватывать и земельный участок, и возведённое здание, и результат улучшений. Требования подрядчика об оплате работ чаще всего необеспечены, и ему придётся претендовать на выручку в общем порядке. Из этого следует практический вывод: оформляйте обеспечение до начала работ, а не после возникновения долга.

Особенности залога в строительстве: земля, объект, права требования

Строительная отрасль создаёт сложные объекты залога. Первый вид - земельный участок под строительство. Залог участка охватывает и возводимое на нём здание, если иное не предусмотрено законом или договором, и наоборот. Если участок и объект заложены разным банкам, возникает конфликт, и суд решает, как делить выручку между ними пропорционально или по очереди регистрации.

Второй вид - объект незавершённого строительства. Он оформляется как недвижимая вещь, если зарегистрировано право на него, а степень готовности подтверждена техническим планом. Стоимость такого объекта зависит от степени готовности, от наличия разрешения на строительство и права на землю, от затрат на достройку. Покупатель торгов оценивает не только стоимость конструкций, но и расходы на ввод в эксплуатацию.

Третий вид - права требования по контрактам, то есть дебиторская задолженность заказчиков. Банки часто берут в залог права по будущим платежам. При банкротстве такие права реализуются дисконтом, и многое зависит от того, подтверждены ли они актами и признаны ли заказчиками. Спор подрядчика с заказчиком об оплате приобретает для залогодержателя прямую ценность.

Четвёртый вид - строительная техника и оборудование. Они обращаются в залог по лизинговым и кредитным договорам. Лизингодатель отличается от залогодержателя: имущество принадлежит ему, и вопрос о возврате предмета лизинга решается по иным нормам, но практика сближает режимы, когда лизингополучатель обанкротился.

Пятый вид - доли и акции дочерних компаний. Их оценка затруднена, а реализация проходит с оговорками об уставных ограничениях.

Для кредитора важно уметь определить, какие объекты реально закрывают долг, а какие нет. Включение в расчёт фиктивной стоимости ведёт к ошибочным решениям на собрании.

Подрядчик и поставщик рядом с залоговым кредитором

Подрядчик и поставщик чаще всего не имеют залога и конкурируют за остатки. Это не лишает их возможностей. Во-первых, они вправе проверять, насколько обоснованы требования залоговых кредиторов, и возражать против включения требований, если залог не оформлен или получен с нарушением закона. Во-вторых, они контролируют расходы, которые удерживаются из выручки в пользу управляющего, потому что завышенные расходы уменьшают сумму для распределения.

В-третьих, они используют специальные способы защиты своих интересов. Если подрядчик увеличил стоимость заложенного объекта, то спор о неосновательном обогащении часто сводится к вопросу, кто получает выгоду от улучшений. Если поставщик сохраняет право собственности на товар до оплаты, такое условие нужно подтвердить договором и документами о поставке, чтобы потребовать возврата товара вне реестра. Если у подрядчика есть право удержания результата работ, он вправе удерживать его до оплаты, но удержание не отменяет очерёдности и не даёт приоритета перед залогодержателем.

В-четвёртых, подрядчик может работать с управляющим над тем, чтобы объект был достроен и продан дороже. Достройка за счёт конкурсной массы или инвестора часто увеличивает цену торгов, и от этого выигрывают все кредиторы. Условия такого взаимодействия фиксируются соглашением, которое согласуется с залоговым кредитором и собранием.

Споры вокруг залога и как их решают

Споры в залоговых делах повторяются. Первый тип - спор о признании залога недействительным. Управляющий или кредитор доказывают, что договор залога заключён в течение периода подозрительности и причинил вред, либо что залог оформлен для обеспечения чужого долга без экономической выгоды для компании. Обеспечение, выданное в пользу аффилированного лица, суд проверяет более строго.

Второй тип - спор о составе предмета залога. Вопрос в том, какое имущество охватывает залог: только земельный участок или также здание; только оборудование на складе или также оборудование, которое поступило после заключения договора; только текущие права требования по контрактам или также будущие. Условия договора залога и положения гражданского законодательства об объектах залога определяют ответ.

Третий тип - спор о порядке продажи. Кредитор настаивает на высокой начальной цене, управляющий предлагает низкую для быстрого результата. Суд рассматривает разногласия по существу, назначает экспертизу при необходимости.

Четвёртый тип - спор о распределении выручки. Участники спорят о доле на расходы, о приоритетах и о включении тех или иных платежей в расходы. Здесь помогает детальный расчёт и проверка документов, подтверждающих расходы.

Пятый тип - ответственность управляющего. Если он допустил занижение цены, не обеспечил сохранность имущества, нарушил сроки, залоговый кредитор вправе подать жалобу в суд и потребовать возмещения убытков.

Практические советы залоговому кредитору

Пример для условной ситуации. Банк кредитовал строительную компанию под залог нежилого здания, оценка которого при выдаче кредита составляла 50 млн рублей, а долг равен 40 млн. Через два года, к моменту торгов, здание продаётся за 36 млн. Из выручки часть уйдёт на расходы по продаже и на требования первой и второй очереди, остальное получит банк, и недостающая сумма будет учитываться как необеспеченное требование. Цифры иллюстративны: показывают, что залог даёт приоритет, но не гарантирует полное погашение.

Проверьте регистрацию залога сразу при получении сведений о банкротстве должника. Если залог не зарегистрирован или регистрация вызывает сомнения, поговорите с адвокатом: некоторые недостатки можно исправить, а другие нельзя.

Не пропускайте срок подачи требования. Подготовьте расчёт долга на дату введения процедуры, приложите договор, залоговый договор, выписку из ЕГРН или из реестра уведомлений, доказательства выдачи кредита или передачи товара.

Следите за описью и состоянием предмета залога. Управляющий обязан обеспечить сохранность, но фактический контроль нужен и вам: осмотры, запросы об охране, страхование, сверка с реестром.

Ведите переписку с управляющим письменно и по существу: запрашивайте отчёты об инвентаризации, акты осмотра, договоры хранения и охраны, сведения о страховании предмета залога. Если имущество находится у третьих лиц, потребуйте подтверждения того, на каком основании оно там находится и кто несёт расходы. Эти документы пригодятся и при торгах, и при жалобе на управляющего.

Участвуйте в формировании положения о продаже. Предложите оценщика, определите начальную цену, шаг и срок. Если ваши предложения игнорируются, готовьте возражения в суд.

Рассматривайте возможность оставить имущество за собой. Решение зависит от стоимости, ликвидности и расходов на содержание, и принимать его лучше после расчёта.

К консультации приготовьте договоры кредита и залога, выписки из реестров, определение суда о введении процедуры, отчёты оценщика, положение о продаже, если оно утверждено. С этим набором можно оценить шансы и спланировать шаги.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта advokat.strojka@gmail.com