Как оформить дополнительные работы

Дополнительные работы по договору строительного подряда нужно оформлять до начала их выполнения и в следующем порядке: подрядчик письменно уведомляет заказчика о необходимости работ, которых нет в технической документации и смете, и останавливает соответствующий участок до решения заказчика; затем стороны подписывают дополнительное соглашение с перечнем работ, ценой и сроками, а выполнив работы, подрядчик сдаёт их отдельными актами по форме КС-2 со ссылкой на это соглашение. При пропуске первого шага подрядчик по п. 4 ст. 743 ГК РФ рискует не получить оплату, даже когда работы действительно нужны и сделаны качественно.

Для заказчика правильное оформление не менее важно. Без дополнительного соглашения непонятно, входят ли работы в твёрдую цену, продлевается ли срок, распространяется ли на них гарантия и банковская гарантия исполнения. Споры о дополнительных работах встречаются в строительстве постоянно, и почти всегда они возникают из-за того, что стороны договорились устно. Ниже описано, как отличить дополнительные работы от изменения объёма, как пройти согласование, что включить в соглашение и акты, какие ошибки совершают стороны. Цена адвокатского сопровождения определяется тем, требуется ли только проект соглашения или же анализ всей документации по объекту.

Какие работы считаются дополнительными и почему это важно

Под дополнительными работами по ст. 743 ГК РФ понимают те, что не отражены в технической документации и смете, но нужны, чтобы получить результат, который предусмотрен договором. Например, при разработке котлована обнаружены грунтовые воды, которых не было в изысканиях, и требуется водопонижение. Без этих работ объект не построить, но в смете их нет.

От них отличаются изменения, которые инициирует заказчик. Согласно ст. 744 ГК РФ, заказчик может изменять техническую документацию, пока дополнительные работы, вызванные такими изменениями, не превышают десяти процентов общей сметной стоимости строительства и не меняют характера работ. Сверх этого предела изменения требуют согласия подрядчика. Из-за подобных изменений подрядчик вправе добиваться пересмотра цены и сроков выполнения работ.

Третья категория — работы, которые вообще не связаны с предметом договора: благоустройство соседнего участка, ремонт помещения, не входящего в объект. Это не дополнительные работы, а самостоятельный подряд, для которого нужен отдельный договор. Попытка провести их через допсоглашение к основному договору создаёт путаницу в цене и гарантии.

Квалификация влияет на цену. Подрядчик при твёрдой цене не может требовать повышения (п. 6 ст. 709 ГК РФ), однако работы, которые не включены в документацию и согласованы по ст. 743 ГК РФ, оплачиваются сверх этой цены. Не всякая неучтённая работа считается дополнительной. Если необходимость работ была очевидна из проектной документации, а подрядчик как профессиональный участник рынка мог её выявить при проверке документации до заключения договора, заказчик заявит, что подрядчик принял этот риск, подписав твёрдую цену. Поэтому проверка проекта и сметы на этапе торгов или переговоров и письменные вопросы заказчику до подписания договора защищают подрядчика от такого довода.

Если цена приблизительная, подрядчик должен вовремя уведомить заказчика, что её придётся значительно превысить, а иначе лишается возмещения сверх сметы (п. 5 ст. 709 ГК РФ).

Согласование: от обнаружения до решения заказчика

Всё начинается с фиксации. Как только на объекте выявлена необходимость работ, которых нет в проекте, подрядчик составляет акт обследования с фотографиями, описанием причин и предварительным перечнем работ. Желательно пригласить представителя заказчика и строительного контроля, а для изменения проектных решений и проектировщика, который ведёт авторский надзор.

Следующий шаг — письменное сообщение заказчику. В нём описывают выявленные обстоятельства, перечень необходимых работ, их обоснование (почему без них нельзя достичь результата), ориентировочную стоимость и влияние на сроки, а также просьбу принять решение. К письму прикладывают акт обследования и, если готов, локальный сметный расчёт.

До получения решения подрядчик останавливает работы на соответствующем участке. На ответ заказчику закон отводит десять дней, пока договором не установлен другой срок. Убытки, связанные с простоем, относятся на заказчика, но он избавлен от обязанности их возместить, когда докажет, что дополнительные работы не требовались. Никто не обязывает подрядчика продолжать работы, не получив ответа, а ст. 743 ГК РФ прямо лишает оплаты за работы, начатые без такого сообщения, кроме случаев, когда в интересах заказчика требовались незамедлительные действия, скажем, чтобы не допустить гибели объекта.

Если дополнительные работы связаны с изменением проектных решений, без проектировщика не обойтись. Изменённые листы рабочей документации выпускаются проектной организацией, согласуются заказчиком и передаются подрядчику со штампом «в производство работ». Ссылки на эти листы затем включают в дополнительное соглашение и в акты. Работы по эскизу прораба или по устному указанию инженера технадзора создают риск, что орган надзора или эксперт сочтут их отступлением от проекта.

Решение заказчика должно быть письменным. Если заказчик согласен, следующий документ — дополнительное соглашение. Если не согласен, он должен указать, как подрядчику действовать: изменить проектное решение, исключить участок, привлечь другую организацию. Отказ без альтернативы, когда без работ результат недостижим, — повод для подрядчика рассматривать отказ от договора по ст. 716 ГК РФ.

Дополнительное соглашение: что он должен включать

Дополнительное соглашение — главный документ для оплаты допработ. Оно подписывается теми же лицами или лицами с теми же полномочиями, что и основной договор, и становится его неотъемлемой частью. Подпись прораба или инженера технадзора здесь не годится, если у них нет доверенности на изменение договора.

Обязательные разделы соглашения

• перечень и объём дополнительных работ со ссылкой на акт обследования и изменённые листы рабочей документации;
• стоимость работ с приложением локального сметного расчёта и указание, как она меняет общую цену договора;
• сроки выполнения и, если нужно, продление общего срока договора и промежуточных этапов;
• порядок оплаты, размер аванса на дополнительные работы, если он предусмотрен;
• распространение на дополнительные работы гарантийных обязательств и обеспечения по основному договору.

Смета на дополнительные работы готовится по тем же правилам, что и основная: прежние сметные нормативы, индексы и коэффициенты, а также прежний процент снижения, когда он применялся по результатам торгов. Это исключает спор о том, почему единица одной и той же работы в основной смете стоит одних денег, а в дополнительной других.

Сроки требуют расчёта, а не формулы «срок продлевается соразмерно». Если дополнительные работы выполняются параллельно с основными и не влияют на критический путь, общий срок может не меняться. Если они блокируют последующие этапы, например без водопонижения нельзя бетонировать фундамент, продление должно учитывать и сами работы, и время простоя до подписания соглашения. Новый график прикладывают к соглашению.

Многие споры снимает заранее согласованный порядок. В основной договор можно включить раздел о дополнительных работах: форма уведомления, срок ответа заказчика, методика расчёта стоимости, согласованные единичные расценки на типовые работы, лицо, уполномоченное подписывать соглашения. Тогда каждое новое соглашение оформляется по готовой схеме, и стороны спорят только об объёме, а не о правилах.

Отдельно стоит решить вопрос обеспечения. Если исполнение договора обеспечено банковской гарантией, увеличение цены и срока может потребовать изменения гарантии. Иначе дополнительные работы останутся без обеспечения, а при продлении срока гарантия может закончиться раньше, чем завершится объект.

Дополнительные работы по госконтракту: рамки 44-ФЗ

По государственным и муниципальным контрактам возможности сторон ограничены законом. Существенные условия контракта допустимо менять лишь в ситуациях, которые названы в ст. 95 44-ФЗ. Согласно одному из таких случаев, по инициативе заказчика объём работ можно увеличить не более чем на десять процентов цены контракта, соразмерно изменив цену. Изменения сверх этого предела или вне оснований закона недопустимы.

Не раз высшая судебная инстанция отмечала, что работы, сделанные без контракта или сверх его объёма с обходом процедур 44-ФЗ, как правило, не подлежат оплате, включая взыскание в виде неосновательного обогащения. Из этого правила выделяют срочные работы, которые нужны для предотвращения аварии или угрозы жизни и здоровью и выполнены по указанию заказчика. Подрядчику по госконтракту поэтому опаснее всех начинать работы до подписания соглашения.

Порядок здесь такой: подрядчик уведомляет заказчика о необходимости работ, заказчик проверяет, укладываются ли они в основания ст. 95 44-ФЗ, стороны подписывают соглашение об изменении контракта, сведения о нём размещаются в единой информационной системе. Если работы выходят за пределы допустимых изменений, заказчик проводит новую закупку, и выполнять их без контракта нельзя.

Обратная ситуация тоже встречается: часть работ по контракту оказалась не нужна, а взамен потребовались другие. Простая замена одних работ другими без соблюдения правил ст. 95 44-ФЗ не допускается. Исключённый объём оформляют уменьшением, новый — увеличением в пределах допустимого, и каждое изменение отражают в соглашении с пересчётом цены.

Те же ограничения действуют, когда меняются проектные решения. Изменения проектной документации после экспертизы могут потребовать повторной экспертизы или подтверждения, что изменения её не затрагивают. Без этого орган строительного надзора не примет объект, а заказчик не сможет оплатить работы, не соответствующие утверждённому проекту.

Акты на дополнительные работы: как сдать и получить оплату

Сдача дополнительных работ оформляется отдельными актами по форме КС-2, в заголовке или основании которых названо дополнительное соглашение. Включать их в общий акт по основной смете не стоит: при споре суду и эксперту будет сложно отделить основные работы от дополнительных, а заказчик может заявить, что дополнительные работы оплачены в составе твёрдой цены.

В справке о стоимости работ КС-3 стоимость дополнительных работ отражают отдельной строкой. Справка составляется нарастающим итогом, и раздельный учёт позволяет в любой момент видеть, сколько оплачено по основной смете и сколько по каждому дополнительному соглашению.

К актам добавляют исполнительную документацию по дополнительным работам: исполнительные схемы, акты освидетельствования скрытых работ, документы, подтверждающие качество материалов. Если её нет, заказчик может не подписывать акт, а качество скрытых работ позже не удастся проверить без вскрытия конструкций.

Сроки оплаты дополнительных работ определяет соглашение. Если оно молчит, применяются условия основного договора об оплате выполненных работ. Подрядчику стоит предусмотреть аванс на материалы для крупных дополнительных объёмов, иначе он финансирует их за свой счёт до подписания актов.

Когда заказчик уклоняется от подписания актов и не приводит мотивированных возражений, подрядчик оформляет односторонний акт, где отмечен отказ заказчика (п. 4 ст. 753 ГК РФ). Недействительным суд признает подобный акт лишь тогда, когда сочтёт мотивы отказа подписать его обоснованными. Наличие подписанного дополнительного соглашения делает позицию подрядчика здесь значительно прочнее.

Ошибки при оформлении и их последствия

Основная часть конфликтов о дополнительных работах вырастает из повторяющихся ошибок. Зная их, и подрядчик, и заказчик могут заранее подготовить документы так, чтобы спора не было вовсе или он оказался коротким.

Отдельная ошибка — подписание дополнительного соглашения задним числом, уже после выполнения работ. Суды нередко принимают его как доказательство согласования, но по госконтрактам такое соглашение противоречит 44-ФЗ и не защищает подрядчика. В коммерческом подряде желательно, чтобы даты соглашения, писем и актов складывались в последовательную картину.

Заказчику тоже не стоит злоупотреблять неформальными поручениями. Подрядчик, выполнивший работы по прямому письменному указанию заказчика, даже без соглашения, часто взыскивает их стоимость, поскольку указание свидетельствует о согласии. Заказчик в итоге платит по цене, определённой экспертом, а не по согласованной заранее.

Что делать, когда работы сделаны без оформления

Если дополнительные работы уже выполнены, а соглашения нет, оформить их ещё не поздно. Сначала соберите всё, что подтверждает согласие заказчика: письма, протоколы совещаний, изменённые чертежи с его штампом, предписания технадзора, сообщения о необходимости работ. Затем направьте заказчику проект дополнительного соглашения со сметой и акты на выполненные работы.

Если заказчик подписывает соглашение, вопрос закрыт. Если отказывается, подрядчику предстоит доказывать в суде согласование работ и их необходимость, а стоимость, как правило, устанавливает строительно-техническая экспертиза. Заказчик в такой ситуации готовит доводы о том, что работы входили в предмет и твёрдую цену договора или не были нужны.

Откладывать это не следует. Чем больше времени проходит после выполнения работ, тем труднее доказать, кто и когда их выполнил, особенно если на объекте работали несколько подрядчиков или работы закрыты последующими конструкциями. Для заказчика затягивание тоже опасно: неустойку за просрочку оплаты по актам подрядчик вправе начислить, если суд признает работы согласованными.

Для оценки ситуации пришлите адвокату договор со сметой, документы о выявленных дополнительных работах, переписку с заказчиком и проект соглашения, если он есть. Вы получите проект дополнительного соглашения или оценку перспектив взыскания и порядок дальнейших действий.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта advokat.strojka@gmail.com.