Глоссарий строительных терминов

В глоссарии строительных терминов собраны понятия из договоров подряда, актов, претензий и судебных решений по спорам подрядчиков, заказчиков и субподрядчиков. Каждое определение объясняет не только смысл слова, но и то, как термин работает в споре: что из него следует для оплаты, ответственности и доказательств. Термины расположены по алфавиту в семи разделах. Чтобы найти нужное слово, воспользуйтесь поиском по странице в браузере (Ctrl+F на компьютере или «Найти на странице» в мобильном браузере) и введите первые буквы термина.

Определения основаны на Гражданском кодексе РФ, Градостроительном кодексе РФ, Арбитражном процессуальном кодексе РФ, законах о закупках 44-ФЗ и 223-ФЗ и сложившейся практике арбитражных судов. Разбор конкретного договора глоссарий не заменяет: стороны часто дают терминам собственные определения, и в споре суд будет исходить из текста договора.

Термины на А и Б: от аванса до бремени доказывания

Первый раздел открывают понятия, связанные с деньгами и с первичными документами стройки. Именно с них обычно начинается спор: аванс перечислен, акт не подписан, гарантия выставлена к оплате.

• Аванс. Оплата до начала или до завершения работ. Подрядчик обязан либо отработать аванс, либо вернуть его. ГК РФ не обязывает заказчика платить аванс, если он не предусмотрен договором.
• Авторский надзор. Контроль проектировщика за соответствием строительства проектной документации. Замечания авторского надзора используются в спорах о качестве как доказательство отступлений от проекта.
• Акт освидетельствования скрытых работ (АОСР). Документ, которым стороны фиксируют качество работ до того, как их закроют последующие работы: армирование, гидроизоляцию, прокладку коммуникаций. Без АОСР подрядчику сложно доказать качество скрытых элементов.
• Акт о приёмке выполненных работ. Основной документ о передаче результата. С 2013 года использовать унифицированную форму КС-2 необязательно. Вместо унифицированной стороны могут применять собственную форму при условии, что в ней присутствуют реквизиты первичного документа, обязательные по закону о бухгалтерском учёте.
• Акт об обнаружении недостатков. Документ, которым заказчик фиксирует дефекты. О предстоящем осмотре подрядчика извещают заблаговременно; акт, составленный без его вызова, суд оценивает критически.
• Арбитражный суд. Судебный орган, разрешающий экономические споры компаний и предпринимателей, в том числе вытекающие из договоров строительного подряда.
• Банковская гарантия. Принятое банком обязательство заплатить заказчику деньги, если подрядчик нарушит условия договора. Используется для обеспечения заявки, исполнения контракта, возврата аванса и гарантийных обязательств.
• Бремя доказывания. Необходимость для стороны подтвердить факты, на которые она опирается (статья 65 АПК РФ). Подрядчик доказывает выполнение и передачу работ, заказчик — наличие недостатков и их причину.

Термины на В, Г и Д: от встречного иска до дополнительных работ

Во втором разделе собраны понятия, которые описывают участников стройки и изменения договора в ходе работ. Здесь же термины, связанные с гарантийным периодом, когда споры возникают уже после сдачи объекта.

• Встречный иск. Притязание ответчика к истцу, рассматриваемое судом одновременно с первоначальным иском. Типовая пара: подрядчик требует уплаты долга, а заказчик в ответ просит взыскать неустойку за просрочку.
• Генеральный подрядчик. Организация, отвечающая перед заказчиком за все работы в целом и имеющая право привлекать субподрядчиков (статья 706 ГК РФ). Перед субподрядчиками он выступает заказчиком.
• Гарантийный срок. Время, на протяжении которого результат работ обязан оставаться качественным. Когда недостаток выявлен внутри гарантийного срока, ответственность на подрядчике, пока он не докажет, что дефект появился из-за заказчика либо неправильной эксплуатации. Если в договоре гарантийный срок не указан, требования о качестве зданий и сооружений предъявляют в течение пяти лет (статья 756 ГК РФ).
• Гарантийное удержание. Доля цены работ, которую заказчик придерживает вплоть до конца гарантийного срока. Условие о нём должно быть прямо прописано в договоре, иначе удержание считается просрочкой оплаты.
• Государственный контракт. Договор подряда для государственных или муниципальных нужд, заключённый по 44-ФЗ. Изменение его цены, сроков и объёма ограничено законом.
• Давность исковая. Срок для защиты права через суд. Для требований о качестве работ срок составляет год; по зданиям и сооружениям действует трёхлетний срок статьи 196 ГК РФ. При заявлении о недостатке в течение гарантийного срока давность идёт со дня этого заявления (статья 725 ГК РФ). Требование об оплате работ подчиняется общим правилам, и давность по нему отсчитывается со дня, в который оплата должна была поступить.
• Дополнительное соглашение. Документ, при помощи которого стороны вносят изменения в условия договора: цену, срок, объём. Устные договорённости о новых работах без дополнительного соглашения — частая причина споров.
• Дополнительные работы. Работы, которых нет в технической документации и нужда в которых обнаружилась уже при строительстве. О них подрядчик обязан уведомить заказчика, а если ответ не придёт, приостановить работы (статья 743 ГК РФ). Без такого уведомления оплату дополнительных работ взыскать трудно.

Термины на Е, З, И и К: от единой информационной системы до КС-6а

Третий раздел посвящён закупкам, расчётам между сторонами и формам первичных документов, которые решают исход большинства споров об оплате.

• Единая информационная система (ЕИС). Портал zakupki.gov.ru, где публикуются закупки, контракты, акты и решения заказчиков об одностороннем отказе.
• Заказчик. Сторона договора подряда, которая принимает и оплачивает работы. В строительстве это застройщик, технический заказчик, генподрядчик по отношению к субподрядчику.
• Зачёт. Прекращение обязательств по встречным однородным требованиям по заявлению одной из сторон (статья 410 ГК РФ). Отличается от сальдирования, где встречные требования не зачитываются, а сопоставляются.
• Изыскания инженерные. Геодезические, геологические, экологические и иные исследования территории перед проектированием. Ошибки изысканий часто становятся причиной дополнительных работ и спора о том, кто несёт их стоимость.
• Исполнительная документация. Комплект документов, который отражает фактическое выполнение работ: сертификаты на материалы, журналы, исполнительные схемы и акты скрытых работ. По ней строительно-техническая экспертиза восстанавливает ход строительства.
• Календарный график. Приложение к договору с промежуточными и конечными сроками. Просрочка промежуточного срока позволяет заказчику требовать неустойку лишь тогда, когда договор прямо это закрепляет.
• Компенсационный фонд СРО. Средства саморегулируемой организации, из которых возмещается вред или убытки от неисполнения договоров её членами.
• КС-3. Справка, отражающая стоимость сделанных работ и затрат. Подписание проходит одновременно с актом КС-2, а на её основании стороны рассчитываются.

• КС-6а. Журнал, в котором выполненные работы учитываются нарастающим итогом. Помогает сопоставить объёмы по разным отчётным периодам и выявить двойное предъявление.

Термины на Л, М, Н и О: от локальной сметы до одностороннего отказа

Четвёртый раздел объединяет понятия ответственности и прекращения договора. Большинство судебных споров между подрядчиком и заказчиком касается именно неустойки, аванса и одностороннего отказа.

• Локальная смета. Расчёт стоимости отдельного вида работ или части объекта. Совокупность локальных смет образует сводный сметный расчёт.
• Мировое соглашение. Соглашение, которым стороны завершают спор, идя друг другу навстречу. Его утверждает арбитражный суд, и оно подлежит исполнению наравне с судебным актом.
• НМЦК. Начальная (максимальная) цена контракта, с которой начинается закупка по 44-ФЗ. Определяется заказчиком, в строительстве — проектно-сметным методом.
• Неосновательное обогащение. Имущество, приобретённое при отсутствии законных оснований (статья 1102 ГК РФ). В подрядных отношениях к этому относят неотработанный аванс по прекращённому договору, а также цену работ, сделанных без договора, когда заказчик пользуется их результатом.
• Неотработанный аванс. Часть авансового платежа, которой не соответствуют выполненные работы. Заказчик вправе требовать её возврата после прекращения договора.
• Неустойка. Штраф или пеня за нарушение обязательства. Если неустойка очевидно несоразмерна последствиям нарушения, суд может её уменьшить (ст. 333 ГК РФ). Коммерческим организациям уменьшение доступно лишь при наличии заявления должника.
• Общий журнал работ. Основной документ стройки, где фиксируются начало и окончание работ, замечания технадзора, перерывы. Вести журнал обязано лицо, которое осуществляет строительство.
• Односторонний акт. Акт приёмки, который подписал один подрядчик, указав на отказ заказчика. Недействительным его суд объявит только тогда, когда мотивы отказа подписать документ обоснованны (статья 753 ГК РФ).
• Односторонний отказ от договора. Прекращение договора по решению одной стороны во внесудебном порядке, когда такое право предоставлено законом или договором. С момента, когда уведомление получено, договор считается прекращённым (статья 450.1 ГК РФ).

Термины на П: от претензии до простоя

Буква «П» в строительном праве самая насыщенная. Здесь собраны понятия о документации, приёмке и паузах в работах.

• Претензия. Требование в письменной форме, адресованное контрагенту прежде, чем идти в суд. Компании, спорящие о деньгах, обязаны сначала пройти претензионный порядок (ч. 5 ст. 4 АПК РФ).
• Приёмка работ. Проверка и принятие результата заказчиком. Если заказчик принял работу, не проверив её, он утрачивает право указывать на недостатки, заметные при обычной приёмке (статья 720 ГК РФ).
• Приостановление работ. Пауза, которую подрядчик объявляет при обнаружении препятствий: непригодной документации, непригодных материалов заказчика, угрозы для результата (статья 716 ГК РФ). Подрядчик, не приостановивший работы при таких обстоятельствах, лишается права ссылаться на них.
• Проектная документация. Материалы, которые определяют архитектурные, конструктивные и инженерные решения объекта. Для многих объектов она проходит экспертизу.
• Простой. Вынужденная остановка работ. Когда простой случился по вине заказчика, подрядчик может добиваться продления сроков и возмещения убытков, однако размер убытков и причинную связь ему нужно подтвердить.
• Протокол разногласий. Документ, в котором сторона излагает несогласие с условиями проекта договора или с содержанием акта.

Термины на Р и С: от рабочей документации до субподряда

Шестой раздел включает понятия, связанные с расчётами при расторжении, ценой работ и экспертизой.

• Рабочая документация. Чертежи и спецификации, по которым ведут работы на строительной площадке. Её непередача заказчиком — частая причина простоя.
• Расторжение договора. Завершение договорных отношений по обоюдному согласию, на основании решения суда либо по одностороннему волеизъявлению.
• Реестр недобросовестных поставщиков (РНП). Перечень компаний, уклонившихся от заключения или не исполнивших контракт. Ведёт ФАС России, сведения хранятся два года.
• Сальдо встречных обязательств. Итоговое соотношение взаимных предоставлений при прекращении договора: выполненные работы, аванс, неустойка, расходы. Без заявления о зачёте суд сам устанавливает, кто и какую сумму должен другой стороне.
• Смета приблизительная. Смета, которая допускает изменение цены. Подрядчик должен заблаговременно предупредить заказчика, когда превышение существенное (статья 709 ГК РФ).
• Смета твёрдая. Смета с ценой, которую ни одна из сторон не вправе менять самостоятельно. Исключения ограничены законом и договором.
• СРО. Саморегулируемая организация строителей, проектировщиков или изыскателей. Членство требуется для части договоров строительного подряда по Градостроительному кодексу РФ.
• Строительно-техническая экспертиза. Исследование объёма, качества и стоимости работ специалистом в области строительства. Суд назначает её определением, а вопросы для неё составляют стороны вместе с судом.
• Субподряд. Договор генподрядчика с привлечённой организацией на часть работ. Напрямую к заказчику субподрядчик, как правило, с требованиями обратиться не вправе.

Термины на Т, У, Ф, Ц и Э: от технического заказчика до экономии подрядчика

Последний раздел завершает алфавит понятиями о цене, устранении дефектов и итоговом распределении выгоды.

• Технический заказчик. Организация, действующая по поручению застройщика: заключает договоры подряда, следит за работами и подписывает документы.
• Техническое задание. Описание требований к работам. В государственных контрактах это условие становится частью документации о закупке и задаёт объём обязательств.
• Удержание. Право заказчика не возвращать имущество подрядчика или не платить до исполнения встречной обязанности, если такое право прямо дано законом или договором.
• Устранение недостатков третьими лицами. Мера защиты заказчика: исправить дефекты он поручает иной организации, а затраты взыскивает с подрядчика (статья 723 ГК РФ). Способ допустим, когда договор даёт заказчику такое право либо подрядчик не исправил недостатки за разумное время.
• Фронт работ. Площадка или часть объекта, готовая для производства работ. Непредоставление фронта работ — встречное нарушение заказчика, которое отодвигает сроки подрядчика.
• Цена работ. Сумма вознаграждения подрядчика, которая определяется договором или сметой и включает компенсацию его издержек.
• Экономия подрядчика. Разница между сметной и фактической стоимостью, полученная за счёт снижения затрат. При твёрдой цене она остаётся у подрядчика, если не ухудшено качество (статья 710 ГК РФ).
• Экспертиза судебная. Исследование, назначенное арбитражным судом. Выводы такой экспертизы суд оценивает вместе с остальными доказательствами, а оспорить их можно рецензией и допросом эксперта.

Если нужного термина нет в глоссарии или его значение в вашем договоре отличается от общего, спор о толковании решается анализом текста договора и переписки сторон. Адвокат поможет понять, как термин из вашего документа повлияет на оплату, сроки и ответственность. Для анализа подготовьте договор, приложения и документы, в которых встречается спорное понятие.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта advokat.strojka@gmail.com.