Due diligence стройкомпаний при покупке

Due diligence стройкомпании при покупке — это правовая проверка организации до подписания договора: покупатель выясняет, за что фактически платит, какие обязательства придут вместе с долями или имуществом, и закладывает результат в цену и условия сделки. Для строительного бизнеса проверка охватывает пять блоков: долги и налоги, судебные споры, допуск СРО и разрешительные документы, активы и обременения, договорный портфель. Чек-лист в конце текста помогает организовать работу по шагам.

Проверка занимает от нескольких недель до нескольких месяцев, в зависимости от размера компании, объёма документов и готовности продавца раскрывать информацию. Покупатель заранее оговаривает порядок: подписывает соглашение о конфиденциальности, получает доступ к виртуальной комнате данных, направляет запросы по списку и получает ответы в согласованный срок. Результат оформляется в отчёте с выводами по каждому блоку и рекомендациями: снизить цену, потребовать возмещения потерь, перенести закрытие сделки или отказаться.

Как организовать проверку и что запросить у продавца

Начните с границ проверки. Определите, что покупаете: доли ООО или акции, имущественный комплекс или отдельные активы. Для долей рисками становится вся история компании, для отдельных активов — чистота прав на них. От этого зависит перечень запросов.

Список запросов формируют по блокам. Корпоративные документы: устав, протоколы собраний, решения о крупных сделках и сделках с заинтересованностью, выписка из ЕГРЮЛ, документы об уставном капитале и об оплате долей. Бухгалтерская и налоговая отчётность за три последних года, акты сверки с бюджетом, решения налоговых органов по проверкам. Договоры: действующие контракты подряда и субподряда, договоры аренды техники, кредитные договоры, поручительства и банковские гарантии. Кадровые документы: штат, договоры с ключевыми специалистами, сведения о задолженности по заработной плате.

Продавец раскрывает информацию через комнату данных, в которой фиксируют, что и когда выложено. Это важно для заверений об обстоятельствах: если сведения были раскрыты, продавец вправе сослаться на это при спорах о скрытых недостатках. Поэтому покупателю полезно вести реестр запросов и ответов.

Параллельно собирают сведения из открытых источников: ЕГРЮЛ, ЕГРИП, данные ФНС о налоговой нагрузке и недоимке, картотека арбитражных дел, банк данных исполнительных производств на сайте ФССП, Федресурс (сведения о банкротстве, залогах, договорах лизинга), реестр недобросовестных поставщиков в единой информационной системе закупок. Эти данные покупатель сопоставляет с тем, что говорит продавец.

Долги: налоги, кредиты, обязательства перед контрагентами

Долговая нагрузка строительной компании складывается из разных статей, и не все они видны в балансе. Явные долги — кредиты и займы, лизинговые платежи, задолженность перед поставщиками материалов, перед субподрядчиками, по заработной плате. Скрытые — условные обязательства: гарантийные обязательства по сданным объектам, штрафы за просрочку по действующим контрактам, обязательства по поручительствам, налоговые доначисления по результатам будущих проверок.

Налоговая часть проверки — центральная. Нужно оценить, как компания учитывала затраты по договорам субподряда. Налоговые органы обращают внимание на сделки с контрагентами, которые не имели ресурсов для выполнения работ, и на расчёты НДС. Проверьте, нет ли решений о доначислении, актов выездных и камеральных проверок, требований об уплате, налоговых споров в суде. Для сопоставления используйте данные личного кабинета и сервиса ФНС для проверки контрагентов.

Кредиторские связи важны не меньше. Запросите акты сверки с крупными кредиторами, письма о задолженности, претензии. Если в компании есть просрочка свыше трёх месяцев перед значимым кредитором, возникает риск заявления о банкротстве, и его нужно оценить до покупки, а не после.

Банковские гарантии и поручительства. Сведения о выданных гарантиях и возможных требованиях бенефициаров показывают, какие суммы могут быть предъявлены компании. Выясните, не поручились ли участники и сама компания по чужим обязательствам.

Суды и проверки: что искать в делах

Судебная проверка отвечает на вопрос, какие споры уже идут и какие могут возникнуть. Начинают с картотеки арбитражных дел: ищут компанию как истца и как ответчика, как за последние три года, так и текущие. Для каждого дела фиксируют предмет, сумму, стадию, позицию сторон, результаты.

Особое внимание обращают на споры из строительного подряда: взыскание неустойки за просрочку, требования о возврате неотработанного аванса, споры о качестве и объёмах, споры об актах приёмки. Они показывают, как компания исполняла контракты. Повторяющиеся претензии одного типа сигнализируют о системном недостатке в организации производства.

Исполнительные производства. В банке данных исполнительных производств проверяют, нет ли возбуждённых дел против компании и её руководителей, не наложены ли аресты на счета и имущество. Значимый долг в стадии принудительного исполнения означает блокировку расчётов.

Споры в корпоративной сфере. Проверьте, не оспариваются ли решения собраний, сделки с долями, нет ли исков участников друг к другу. Они способны изменить состав владельцев уже после покупки.

Проверки контролирующих органов. Запросите акты и предписания Ростехнадзора, налоговых органов, трудовой инспекции, органов, выдающих разрешения на строительство. Нужны не только акты, но и сведения об исполнении предписаний, административные дела и штрафы.

Для покупателя результат этого блока — перечень рисков с оценкой вероятности и суммы. Часть рисков закрывают специальным условием договора: если дело проиграно, потери возмещает продавец.

СРО и допуски: без чего компания не работает

Допуск к строительным работам определяет, вправе ли компания вообще выполнять договоры. Покупатель проверяет членство в саморегулируемой организации, уровень ответственности и размер взноса в компенсационные фонды, уровень, на который у компании есть право заключать контракты. Сведения доступны в реестре членов СРО и в национальных реестрах специалистов.

Компенсационные фонды. Проверьте, внесены ли взносы в фонд возмещения вреда и фонд обеспечения договорных обязательств, нет ли задолженности по членским взносам, не приостановлено ли членство. Если взнос не оплачен, компания не вправе заключать договоры на определённую сумму.

Специалисты. Для членства в СРО требуется заданное число специалистов по организации строительства, внесённых в национальный реестр. Если эти люди уходят вместе с продавцом, компания теряет допуск. Договоры с такими специалистами и условия их работы следует проверить, а в сделке предусмотреть их удержание или замену.

Разрешения и документы по объектам. Для действующих объектов запросите разрешения на строительство, акты ввода, исполнительную документацию, договоры страхования строительных рисков и гражданской ответственности. Для работ на объектах повышенной опасности проверьте соответствующие лицензии и разрешительные документы.

Закупки. Если компания работает по 44-ФЗ и 223-ФЗ, проверьте, нет ли записей в реестре недобросовестных поставщиков, как исполнялись контракты, какие обеспечения представлены. Включение в реестр лишает права участвовать в закупках и сразу снижает ценность бизнеса.

Активы: техника, земля, права и обременения

Строительная компания владеет техникой, объектами недвижимости, правами аренды, незавершённым производством и дебиторской задолженностью. Проверка активов отвечает на вопросы: кому они принадлежат, свободны ли от обременений, реально ли существуют и соответствуют ли отчётности.

Недвижимость. Заказывают выписки из ЕГРН по каждому объекту: собственник, ограничения, арест, ипотека, аренда. Сверяют с данными бухгалтерского учёта.

Техника и транспорт. Самоходные машины регистрируются в органах Гостехнадзора, автомобили — в ГИБДД. Запросите сведения о собственнике, залогах, лизинге. Информацию о залоге движимого имущества ищут в реестре уведомлений о залоге на сайте нотариальной палаты и на Федресурсе.

Права на проектную документацию и результаты работ. Проверьте, у кого исключительные права на проектные решения, не нарушает ли компания чужие права, есть ли лицензионные договоры на программное обеспечение.

Дебиторская задолженность. Проанализируйте реальность долгов заказчиков: есть ли подписанные акты, истекли ли сроки давности, ведутся ли споры. Дебиторка, подтверждённая только отчётом без документов, оценивается с дисконтом.

Незавершённое производство. Сверяют фактический объём с отчётностью по формам приёмки работ. Расхождение между учётной и фактической стоимостью — признак завышения активов.

Договорный портфель: что скрывают контракты

Контракты показывают, чем живёт компания на самом деле: из каких заказчиков складывается выручка, какие условия она приняла, какие обязательства висят над ней. Покупатель читает не только цену и сроки, но и редко замечаемые пункты.

Оговорки о смене контроля. Многие заказчики и банки включают в договор условие, что изменение состава участников или конечного бенефициара подрядчика даёт право отказаться от договора либо потребовать согласования. Если такой пункт есть в самых крупных контрактах, сделка без согласий этих контрагентов теряет смысл.

Зависимость от одного заказчика. Когда большая часть выручки приходится на единственный контракт, его завершение или расторжение резко меняет стоимость бизнеса. Смотрят срок действия, остаток невыполненных работ, график платежей и наличие споров с заказчиком.

Порядок оплаты и удержания. В строительных контрактах заказчик часто удерживает гарантийную часть цены до окончания гарантийного срока. Эти суммы отражаются в дебиторской задолженности, но получить их можно лишь при отсутствии претензий. Покупатель оценивает, сколько удержаний реально вернётся.

Штрафы и неустойки. Проверяют, какие санкции заказчик вправе начислить за просрочку, как компания их оспаривала и снижались ли они судом. Суд вправе уменьшить явно несоразмерную неустойку, но результат зависит от доказательств, поэтому история споров показывает, как компания защищается.

Субподряд. Обязательства перед субподрядчиками, акты, зачёты, споры о качестве передаваемых работ. Проблемы с субподрядчиками нередко возвращаются заказчику и затем самому подрядчику в виде требований о гарантийном ремонте.

Страхование и гарантии. Договоры страхования строительно-монтажных рисков и ответственности подрядчика, срок их действия, лимиты и выплаты за последние годы. Частые страховые случаи указывают на системные проблемы на объектах.

Как использовать результат: цена, условия, гарантии продавца

Отчёт по проверке не останавливается на перечне рисков. Он превращается в рабочие условия договора, которые распределяют потери между сторонами.

Корректировка цены. Если проверка выявила долги, налоговые риски или завышение активов, покупатель снижает цену на сумму вероятных потерь либо вычитает долги из цены. Иногда цену привязывают к финансовым показателям на дату закрытия, например к размеру чистого долга.

Удержание части цены. Часть оплаты передаётся продавцу не сразу, а после истечения срока, в который могут обнаружиться скрытые претензии. На это время деньги хранятся у покупателя или на счёте эскроу. Это эффективнее, чем гоняться за продавцом после сделки.

Заверения об обстоятельствах. Продавец заверяет, что компания не имеет неотражённых долгов, что допуск действует, что споры раскрыты полностью. Если заверения ложны, покупатель вправе взыскать убытки и при необходимости расторгнуть договор. Заверения тем сильнее, чем конкретнее они сформулированы: перечень контрактов, список споров и перечень разрешений лучше приложить к договору.

Возмещение потерь. Стороны вправе заранее определить события, при которых продавец компенсирует потери покупателя без доказывания вины: налоговые доначисления за периоды до сделки, проигрыш в перечисленных делах, штрафы по контрактам. Условие хорошо работает в строительных сделках, где риски предсказуемы.

Отлагательные условия. Сделка закрывается только после получения согласий заказчиков и банков, подтверждения допуска СРО, закрытия долгов, снятия обременений. До этого стороны не обязаны передавать доли и платить. Условия защищают обе стороны от закрытия сделки с неустранёнными препятствиями.

Если проверка выявила критические проблемы, покупатель вправе отказаться от покупки. В этом случае стоит вспомнить об условиях соглашения о намерениях и о задатке, чтобы отказ не стал источником претензий продавца.

Чек-лист и как использовать результат проверки

Чек-лист помогает не упустить важное. Перед закрытием сделки пройдите по пунктам.

Корпоративный блок: актуальный устав и выписка из ЕГРЮЛ, решения о крупных сделках и сделках с заинтересованностью, нотариальное удостоверение предыдущих сделок с долями, отсутствие споров о составе участников.

Налоговый и финансовый блок: отсутствие недоимки и неустранённых решений, правильность учёта субподряда, акты сверки с бюджетом, кредиты и гарантии, условные обязательства.

Судебный блок: список всех дел, оценка потерь, наличие исполнительных производств, отсутствие споров по корпоративному контролю.

Допуски: членство СРО, уровень ответственности, специалисты, фонды, разрешения.

Активы: выписки ЕГРН, регистрация техники, залоги, дебиторка с подтверждающими документами.

Договоры: оговорки о смене контроля, сроки гарантийных обязательств, штрафы, зависимость от одного заказчика.

Результат проверки превращают в условия сделки. Выявленные риски распределяют между сторонами: цена снижается, часть оплаты удерживается до окончания спорных дел (эскроу или отсрочка платежа), продавец даёт заверения и обязуется возместить потери. Заверения об обстоятельствах и условие о возмещении потерь закреплены в ГК РФ и позволяют покупателю требовать возмещения вне зависимости от вины продавца.

Если вы готовитесь купить стройкомпанию или продаёте и хотите пройти проверку без сюрпризов, направьте на почту выписку из ЕГРЮЛ, структуру владения и описание сделки. По этим данным можно подготовить список запросов, определить приоритетные блоки и оценить сроки.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта advokat.strojka@gmail.com