Экспертиза проектной документации: виды
Экспертиза проектной документации бывает двух основных видов: государственная и негосударственная, и выбор между ними определяет статья 49 Градостроительного кодекса РФ. Государственная обязательна для объектов, строящихся за бюджетные деньги, для особо опасных, технически сложных и уникальных объектов, для объектов на территории нескольких регионов и для ряда других категорий. Для остальных объектов застройщик или технический заказчик вправе выбрать государственную или аккредитованную негосударственную организацию, а заключения обеих имеют одинаковую силу. Вместе с проектом проверяют результаты инженерных изысканий, для бюджетных объектов — также достоверность сметной стоимости. Положительное заключение нужно для получения разрешения на строительство, а для госзаказчика ещё и для закупки строительных работ.
Помимо основных видов, существуют повторная экспертиза после доработки, экспертное сопровождение изменений в проекте и государственная экологическая экспертиза для отдельных объектов. Выбор вида экспертизы влияет на сроки, цену и на распределение рисков между заказчиком и проектировщиком. Ниже разобраны виды, порядок и сроки, а также договорные вопросы, которые стоит решить до подачи документации.
Что проверяет экспертиза проектной документации и зачем она нужна
Экспертиза оценивает, соответствует ли проектная документация требованиям технических регламентов, санитарно-эпидемиологическим, экологическим, пожарным требованиям, требованиям к охране объектов культурного наследия, энергетической эффективности и другим обязательным требованиям. Отдельно проверяется соответствие документации заданию на проектирование и результатам инженерных изысканий. Результаты изысканий, в свою очередь, оценивают на соответствие техническим регламентам.
Итог экспертизы — заключение, положительное или отрицательное. Положительное заключение подтверждает, что проект можно реализовывать. Без него застройщик не получит разрешение на строительство, если экспертиза для объекта обязательна. Отрицательное заключение означает, что документация в представленном виде не годится, и её нужно дорабатывать.
Градостроительный кодекс перечисляет объекты, проектная документация которых экспертизе не подлежит. В основном это небольшие объекты, строительство которых не требует разрешения или для которых закон допускает упрощённый порядок. Перед заключением договора проектирования заказчику полезно убедиться, подлежит ли объект экспертизе и какой именно: от этого зависят сроки проекта и состав работ проектировщика.
Для строительной компании, выступающей подрядчиком, экспертиза тоже важна. Работы выполняются по документации, получившей положительное заключение, а изменение этой документации по ходу строительства влечёт вопросы о дополнительных работах, о новой экспертизе и о сроках. Подрядчик, взявший на себя по договору и проектирование, и строительство, сам отвечает за прохождение экспертизы.
Государственная экспертиза: когда она обязательна
Государственная экспертиза обязательна для ряда категорий объектов. К ним относятся, в частности:
- объекты, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых финансируется за счёт бюджетных средств, а также средств ряда юридических лиц с государственным участием;
- объекты, строительство которых планируется на территории двух и более субъектов РФ;
- особо опасные, технически сложные и уникальные объекты;
- объекты обороны и безопасности;
- объекты культурного наследия при работах, затрагивающих их конструктивные и иные характеристики надёжности и безопасности;
- объекты использования атомной энергии и некоторые другие объекты, перечисленные в кодексе.
Государственную экспертизу проводят федеральное автономное учреждение «Главгосэкспертиза России» и государственные экспертные учреждения субъектов РФ. Распределение между ними определено Градостроительным кодексом и положением о проведении государственной экспертизы, утверждённым Правительством РФ. Федеральный уровень охватывает объекты федерального значения, особо опасные и уникальные объекты, объекты на территории нескольких регионов. Остальные объекты рассматривают региональные учреждения.
Для бюджетных объектов одновременно с экспертизой или отдельно проводится проверка достоверности определения сметной стоимости. Эта проверка подтверждает, что стоимость строительства определена по сметным нормативам и действующим методикам. Для госзаказчика заключение о достоверности сметной стоимости нужно, чтобы обосновать начальную цену контракта. Для подрядчика это важно при спорах о цене: смета, прошедшая проверку, служит отправной точкой для расчёта стоимости работ.
Застройщик, для которого государственная экспертиза не обязательна, может выбрать её добровольно. Некоторые инвесторы и банки, финансирующие проекты, требуют именно государственное заключение, хотя закон этого не требует. Такое требование стоит учитывать при планировании сроков.
Негосударственная экспертиза: когда допускается
Если объект не входит в перечень, требующий государственной экспертизы, застройщик или технический заказчик вправе направить документацию на негосударственную экспертизу. Её проводят юридические лица, аккредитованные на право проведения негосударственной экспертизы. Аккредитацию осуществляет Росаккредитация, а сведения об аккредитованных организациях доступны в реестре на её сайте fsa.gov.ru.
Заключение негосударственной экспертизы имеет ту же юридическую силу, что и заключение государственной. Орган, выдающий разрешение на строительство, не вправе отказать на том основании, что экспертиза была негосударственной. Сведения о заключении вносятся в единый государственный реестр заключений экспертизы проектной документации (ЕГРЗ).
Подготовку заключений в негосударственной экспертизе выполняют эксперты, имеющие квалификационный аттестат по соответствующему направлению. Аттестацию проводит Минстрой России, реестр аттестованных экспертов размещён на его сайте. Экспертная организация не вправе проводить экспертизу документации, в подготовке которой участвовала сама или её эксперты.
Преимущество негосударственной экспертизы — гибкость: стоимость и сроки определяются договором, а экспертная организация нередко выходит на более тесную рабочую связь с проектировщиком. Недостаток — неравномерное качество работы организаций на рынке. Подробно о выборе организации и договоре с ней рассказано в отдельном материале о негосударственной экспертизе.
Другие виды экспертизы: изыскания, повторная, сопровождение, экологическая
Экспертиза результатов инженерных изысканий может проводиться одновременно с экспертизой проектной документации или отдельно, до неё. Отдельная экспертиза изысканий полезна, когда изыскания выполнены задолго до проектирования или разными исполнителями: проблемы с изысканиями выявляются раньше, и проектировщик работает на подтверждённых данных.
Повторная экспертиза проводится после отрицательного заключения, когда документация доработана, а также при изменении проектной документации, получившей положительное заключение, если изменения затрагивают оцениваемые параметры. При повторном рассмотрении представляют изменённые разделы и справку о внесённых изменениях.
Экспертное сопровождение позволяет подтверждать изменения, вносимые в проектную документацию после получения положительного заключения, без проведения полноценной повторной экспертизы. Его организуют по договору с экспертной организацией, которая выдавала заключение. Для застройщика это способ быстро оформить изменения, возникающие при строительстве: замену материалов, корректировку узлов, перепланировку внутренних помещений.
Государственная экологическая экспертиза — самостоятельный вид, который регулируется законом об экологической экспертизе. Для отдельных объектов, например в особо охраняемых природных территориях, на континентальном шельфе или объектов размещения отходов, она проводится в дополнение к экспертизе проектной документации. Её проводит Росприроднадзор или уполномоченный орган региона, и её сроки нужно закладывать в график проекта отдельно.
| Вид экспертизы | Когда применяется | Кто проводит | Результат |
|---|---|---|---|
| Государственная экспертиза проектной документации и изысканий | Бюджетные, особо опасные, уникальные объекты, объекты на территории нескольких регионов и другие по перечню кодекса | Главгосэкспертиза России, региональные государственные экспертные учреждения | Заключение, внесённое в ЕГРЗ |
| Негосударственная экспертиза | Объекты вне перечня обязательной государственной экспертизы, по выбору застройщика | Аккредитованные Росаккредитацией организации | Заключение равной силы, внесённое в ЕГРЗ |
| Проверка достоверности сметной стоимости | Объекты, финансируемые из бюджета | Государственные экспертные учреждения | Заключение о достоверности сметной стоимости |
| Повторная экспертиза | После доработки или при изменении проекта | Та же или другая экспертная организация в пределах компетенции | Новое заключение |
| Экспертное сопровождение | Изменения после положительного заключения | Организация, выдавшая заключение | Подтверждение изменений |
Порядок проведения экспертизы проектной документации
Процедура у государственной и негосударственной экспертизы похожа. Заявитель — застройщик, технический заказчик или уполномоченное ими лицо — подаёт заявление и пакет документов в электронной форме. В пакет входят проектная документация, результаты инженерных изысканий, задание на проектирование, задание на изыскания, документы о правах на земельный участок и иные документы по перечню положения о проведении экспертизы.
Экспертная организация проверяет комплектность и соответствие документов требованиям к оформлению. Если документов не хватает или они оформлены неправильно, заявителю отказывают в принятии к рассмотрению либо предлагают устранить недостатки. После проверки комплектности заключается договор, заявитель оплачивает экспертизу, и начинается рассмотрение по существу.
В ходе рассмотрения эксперты направляют замечания. Заявитель вместе с проектировщиком вносит изменения в документацию оперативно, до выдачи итогового заключения. Это ключевой этап: если ответы на замечания не даны в срок или не устраняют проблему, экспертиза завершится отрицательным заключением. Поэтому договор проектирования должен обязывать проектировщика участвовать в этом этапе и отвечать на замечания в сжатые сроки.
По итогам рассмотрения выдаётся заключение в электронной форме, подписанное усиленной квалифицированной подписью экспертов и организации. Сведения о нём вносятся в ЕГРЗ. Заказчику стоит проверить, что заключение действительно внесено в реестр: орган, выдающий разрешение на строительство, проверяет его наличие там.
Сроки экспертизы и что на них влияет
Срок государственной экспертизы установлен Градостроительным кодексом. Он исчисляется в рабочих днях и по общему правилу не превышает сорока двух рабочих дней, а для отдельных категорий объектов закон предусматривает более короткие сроки. Отсчёт начинается после проверки документов и оплаты, а не с момента подачи заявления.
Срок негосударственной экспертизы определяется договором. Негосударственные организации часто предлагают более короткие сроки, но на практике итоговая длительность зависит от качества документации и скорости ответов на замечания. Короткий срок в договоре не помогает, если проект содержит десятки ошибок.
На длительность влияют:
- комплектность документации при подаче: возврат на доработку до начала рассмотрения добавляет дни;
- качество проекта и количество замечаний;
- скорость, с которой проектировщик отвечает на замечания и вносит изменения;
- необходимость дополнительных согласований, например с органами охраны культурного наследия;
- параллельная проверка сметной стоимости и экологическая экспертиза, если они нужны.
Для заказчика срок экспертизы — часть общего графика. Если договор проектирования считает результатом документацию с положительным заключением, просрочка экспертизы по вине проектировщика становится его просрочкой. Если результат — просто комплект документации, сроки экспертизы ложатся на заказчика. Это условие стоит формулировать точно.
Выбор вида экспертизы и договорные риски заказчика и проектировщика
Если государственная экспертиза не обязательна, выбор вида экспертизы — коммерческое решение заказчика. Учитывают требования инвестора и банка, сроки, бюджет, сложность объекта. Для сложного объекта с нестандартными решениями иногда разумно выбрать организацию, имеющую опыт именно таких объектов, независимо от её формы.
В договоре проектирования стоит урегулировать несколько вопросов. Кто подаёт документацию на экспертизу и кто оплачивает её. Входит ли сопровождение экспертизы в обязанности проектировщика и в какие сроки он отвечает на замечания. Что считается результатом работ — комплект документации или документация с положительным заключением. Кто оплачивает повторную экспертизу, если отрицательное заключение вызвано ошибками проектировщика.
Гражданский кодекс, в параграфе о подряде на выполнение проектных и изыскательских работ, обязывает проектировщика согласовывать готовую документацию с заказчиком, а при необходимости вместе с ним с компетентными государственными органами. Проектировщик отвечает за ненадлежащее составление документации и обязан по требованию заказчика безвозмездно переделать её и возместить убытки. Эти нормы работают и в споре по итогам экспертизы, но точные условия договора делают спор короче.
Для генподрядчика по договору «проектирование и строительство» риски экспертизы лежат на нём самом. Затягивание экспертизы сдвигает начало строительства, а иногда и весь график, и заказчик начисляет неустойку. Генподрядчику важно закрепить в договоре, что задержки по причинам, зависящим от заказчика, например из-за изменения задания или исходных данных, продлевают сроки.
Адвокат по строительному праву помогает выбрать модель экспертизы, проверяет договоры проектирования и договор с экспертной организацией, распределяет ответственность за замечания и готовит требования к проектировщику или позицию для спора. Для консультации пришлите договор проектирования, задание на проектирование, сведения о выбранной экспертной организации и, если экспертиза уже идёт, замечания экспертов.
Основной канал связи с адвокатом — электронная почта advokat.strojka@gmail.com