Как проверить подрядчика перед договором

Проверить подрядчика перед договором строительного подряда можно самостоятельно за один или два рабочих дня по открытым источникам. Выписка из ЕГРЮЛ и сервисы ФНС покажут статус компании и её руководителей, kad.arbitr.ru раскроет судебные споры с заказчиками, реестр членов СРО подтвердит право выполнять работы, а сведения ФССП и Федресурса укажут на долги и признаки банкротства. Если хотя бы по одному из этих пунктов есть серьёзный тревожный сигнал, аванс такой компании без дополнительного обеспечения перечислять опасно.

Проверка нужна не для галочки. Подрядчик, который исчезнет с авансом, затянет сроки или сдаст работы с недостатками, обойдётся заказчику дороже любой экспертизы на старте. Кроме того, заказчик-плательщик НДС отвечает за выбор контрагента перед налоговой: если подрядчик окажется «технической» компанией, вычеты по его счетам могут снять. Ниже разобрано, что именно смотреть в каждом источнике, какие сигналы считать опасными и как закрепить результаты проверки в договоре. Стоимость проверки с участием адвоката зависит от числа кандидатов, суммы договора и того, нужен ли анализ проекта договора.

Регистрационные сведения: ЕГРЮЛ и сервисы ФНС

Начинают с выписки из ЕГРЮЛ, которую бесплатно формирует сервис egrul.nalog.ru. Из неё видно полное наименование, ИНН и ОГРН, дату регистрации, юридический адрес, руководителя, участников и размер уставного капитала, виды деятельности, сведения о реорганизации или ликвидации. Выписку сверяют с реквизитами, которые подрядчик указал в коммерческом предложении и проекте договора.

Тревожные сигналы в выписке: компания зарегистрирована несколько месяцев назад, а претендует на крупный объект; руководитель и участник одно лицо, которое значится ещё в десятках организаций; стоит отметка о недостоверности сведений об адресе или руководителе; принято решение о ликвидации или реорганизации; уставный капитал минимальный при заявленных миллионных оборотах. Каждый сигнал сам по себе не приговор, но их сочетание требует объяснений.

Сервис «Прозрачный бизнес» (pb.nalog.ru) дополняет выписку. Он показывает, является ли адрес массовым, не дисквалифицирован ли руководитель, есть ли у компании налоговая задолженность и сданная отчётность, применяемый налоговый режим, среднесписочную численность. Подрядчик на объект стоимостью в десятки миллионов с одним сотрудником в штате, скорее всего, будет перепоручать работы, и это нужно учитывать.

Не ограничивайтесь текущей выпиской. История изменений, которую можно заказать в ФНС или увидеть в платных сервисах, показывает частую смену директоров, адресов и названий. Стоит проверить и другие компании руководителя и участников: если за последние годы несколько из них исключены из ЕГРЮЛ с долгами или прошли банкротство, перед вами устойчивая модель поведения. Повод насторожиться и тогда, когда подрядчик с похожим названием и тем же руководителем недавно ликвидирован, а новая компания создана «на его месте».

Отдельно проверяют полномочия подписанта. Если договор подписывает не генеральный директор из выписки, а представитель, запросите доверенность и сверьте срок её действия и объём полномочий. Договор, подписанный неуполномоченным лицом, подрядчик потом может оспаривать, ссылаясь на отсутствие одобрения сделки.

Судебная история: на что смотреть в арбитражных делах

Через kad.arbitr.ru по ИНН находят все арбитражные дела компании. Важно не только количество, но и роль подрядчика в каждом деле и предмет спора. Для строительной компании нормально быть истцом по взысканию долгов с заказчиков. Настораживает другое: серия исков заказчиков о возврате неотработанных авансов, о неустойке за срыв сроков, о расходах на устранение недостатков.

Смотрят и на исход. Решения, по которым с подрядчика взысканы деньги, открывают дорогу к исполнительным производствам. Если таких решений много за последний год, компания либо в кризисе, либо систематически не выполняет обязательства. Отдельный сигнал — заявления о признании подрядчика банкротом: даже если их отозвали, это говорит о том, что кредиторы не могли получить деньги обычным путём.

Полезно открыть несколько судебных актов и прочитать мотивировку. Из неё видно, по каким объектам были споры, какие нарушения установил суд, как подрядчик себя вёл: признавал ли долг, затягивал ли процесс, исполнил ли решение. Это информация, которую не получишь из коммерческого предложения.

Суды общей юрисдикции проверяют через сайты судов в ГАС «Правосудие» (sudrf.ru). Там встречаются трудовые споры работников подрядчика о невыплате зарплаты, а также дела в отношении руководителей. Невыплаты зарплаты рабочим нередко предшествуют срыву работ на объекте.

Полное отсутствие судебных дел у строительной компании, работающей несколько лет, тоже требует внимания. Это может означать, что компания мало работала, либо что основной оборот шёл через другое юридическое лицо. Ищите дела и по прежнему наименованию, и по ИНН связанных организаций. Участие подрядчика третьим лицом в чужих спорах тоже информативно: так часто выглядят споры заказчика с генподрядчиком, где ваш кандидат был субподрядчиком.

СРО и право выполнять работы по договору

По Градостроительному кодексу РФ работы по договорам строительного подряда на объекты капитального строительства, заключённым с правообладателем объекта, который организует строительство, с техническим заказчиком или региональным оператором капитального ремонта, вправе выполнять только члены саморегулируемой организации в области строительства (ст. 55.8 ГрК РФ). Для подготовки проектной документации и инженерных изысканий требуется членство в СРО соответствующего профиля.

Закон делает исключения. Членство в СРО не требуется, если размер обязательств по каждому договору не превышает 10 млн рублей, а также для ряда унитарных предприятий и организаций с государственным участием в определённых случаях. Субподрядчику, который заключает договор не с правообладателем объекта и не с техническим заказчиком, а с генподрядчиком, членство по закону не обязательно, хотя генподрядчики часто требуют его по договору.

Проверить членство можно в едином реестре сведений о членах СРО на сайте Национального объединения строителей (для строительства) или Национального объединения изыскателей и проектировщиков. В реестре указаны дата вступления, статус (член или исключён), уровень ответственности по обязательствам в компенсационном фонде возмещения вреда и, если есть, фонде обеспечения договорных обязательств. Уровень ответственности должен соответствовать цене вашего договора: компания с первым уровнем не вправе принимать обязательства сверх установленного для него предела.

Обратите внимание на историю членства. Исключение из одной СРО и быстрое вступление в другую нередко связано с нарушениями: неуплатой взносов, жалобами заказчиков, несоответствием требованиям к персоналу. Если подрядчика исключат из СРО во время работ, у заказчика возникнут сложности со строительным надзором и вводом объекта. Поэтому в договоре стоит закрепить обязанность подрядчика сохранять членство весь срок работ и право заказчика отказаться от договора при её нарушении.

Для отдельных видов работ нужны и лицензии. Монтаж, техническое обслуживание и ремонт средств обеспечения пожарной безопасности требуют лицензии МЧС России, работы на объектах культурного наследия — лицензии Минкультуры России. Их наличие проверяют в реестрах лицензий на сайтах этих ведомств.

Долги, исполнительные производства и признаки банкротства

Сервис ФССП России (fssp.gov.ru) с поиском по наименованию и ИНН показывает, есть ли у подрядчика неисполненные взыскания: налоги, штрафы, долги по судебным решениям. Несколько мелких производств встречаются у многих компаний. Крупные суммы или длинный список производств по решениям в пользу контрагентов — серьёзный повод отказаться от сделки или требовать обеспечение.

Федресурс (fedresurs.ru) публикует сообщения о намерении кредиторов обратиться с заявлением о банкротстве, о ликвидации, реорганизации, уменьшении уставного капитала, о чистых активах. Сообщение кредитора о намерении подать на банкротство обычно появляется за пятнадцать дней до подачи заявления, поэтому оно служит ранним предупреждением.

Финансовое положение оценивают по бухгалтерской отчётности, которую ФНС публикует в государственном информационном ресурсе (bo.nalog.ru). Сравнивают выручку с ценой будущего договора, смотрят на кредиторскую задолженность, наличие основных средств, убытки. Если цена договора в несколько раз превышает годовую выручку подрядчика, он будет финансировать ваш объект вашим же авансом, и любой сбой приведёт к остановке работ.

Дополнительно проверяют сведения о приостановлении операций по счетам в сервисе ФНС, реестр недобросовестных поставщиков в единой информационной системе закупок (zakupki.gov.ru) и реестр уведомлений о залоге движимого имущества. Включение в реестр недобросовестных поставщиков означает, что подрядчик уже срывал государственные или корпоративные контракты.

Решение налогового органа о приостановлении операций по счетам опасно для заказчика напрямую. Подрядчик с заблокированным счётом не может оплатить материалы, технику и зарплату, даже если ваш аванс поступил. Деньги зависают, работы останавливаются, а вернуть аванс быстро не получится. Если блокировка обнаружена, перечисление аванса откладывают до её снятия.

Реальная способность построить: персонал, техника, объекты

Открытые реестры показывают юридическую чистоту, но не отвечают на главный вопрос: сможет ли компания выполнить ваш объём в ваши сроки. Для этого запрашивают перечень выполненных объектов с указанием заказчиков, видов работ и сроков, а затем выборочно связываются с этими заказчиками. Вопросы простые: уложился ли подрядчик в сроки, были ли претензии по качеству, как закрывались акты.

Следующий шаг — ресурсы. Подрядчик должен подтвердить наличие инженерно-технического персонала, в том числе специалистов, включённых в национальный реестр специалистов в области строительства, собственной или арендованной техники, производственной базы. Выезд на действующий объект подрядчика часто даёт больше, чем любые документы: видно организацию площадки, ведение журналов, технику безопасности.

С налоговой точки зрения проверка подтверждает должную осмотрительность при выборе контрагента. Статья 54.1 НК РФ запрещает уменьшать налоги за счёт операций, которые фактически исполнены не тем лицом, с которым заключён договор. Если работы выполнил не подрядчик по договору, а неизвестные лица, налоговый орган вправе снять расходы и вычеты НДС. Пакет документов, собранный при проверке, служит защитой заказчика в такой ситуации.

Насторожить должна и цена. Предложение, которое заметно ниже смет других участников и расчётной стоимости по сметным нормативам, часто означает, что подрядчик собирается добрать маржу дополнительными работами, заменой материалов или просто рассчитывает на аванс. Попросите расшифровать цену по позициям сметы: где именно экономия и за счёт чего она достигается.

Отдельный риск — цепочка субподрядов. Компания, которая сама ничего не строит, а распределяет объём между субподрядчиками, может быть удобна, но при срыве сроков заказчик теряет контроль. В договоре стоит предусмотреть согласование субподрядчиков с заказчиком и ответственность генподрядчика за их работу.

Чек-лист проверки и пакет документов от подрядчика

Ниже собраны основные пункты проверки в одном месте. Результат каждой позиции полезно сохранить в виде скриншота или выгрузки с датой: это пригодится и при споре с подрядчиком, и при налоговой проверке.

У самого подрядчика стоит запросить: устав и решение о назначении руководителя, доверенность представителя, выписку из реестра членов СРО, бухгалтерскую отчётность за последний год, справку об исполнении обязанности по уплате налогов, перечень объектов с контактами заказчиков, сведения о персонале и технике. Отказ предоставить базовые документы уже говорит о многом.

Если проверку проводит адвокат, к перечню добавляется анализ проекта договора, который предложил подрядчик. Часто именно в нём скрыты условия, перекладывающие риски на заказчика: аванс без обеспечения, отсутствие неустойки за просрочку, широкие основания для приостановления работ.

Как закрепить результаты проверки в договоре и что делать дальше

Проверка не исключает всех рисков, поэтому её результаты закрепляют в договоре. Статья 431.2 ГК РФ позволяет включить заверения об обстоятельствах: подрядчик заверяет, что является членом СРО с нужным уровнем ответственности, не находится в процессе ликвидации или банкротства, располагает персоналом и техникой, уплачивает налоги. Если заверения окажутся недостоверными, заказчик вправе требовать убытков или неустойки, а в ряде случаев отказаться от договора.

Аванс снижают до разумной величины и привязывают к этапам. Крупный аванс обеспечивают банковской гарантией возврата или поручительством. Полезно предусмотреть право заказчика отказаться от договора при задержке начала работ на короткий срок, обязанность подрядчика ежемесячно отчитываться о ходе работ и неустойку за срыв промежуточных сроков.

Если тревожные сигналы уже выявлены, а работать с этим подрядчиком всё же необходимо, переговоры ведут о дополнительном обеспечении: оплате по факту выполнения этапов, прямой оплате поставщикам материалов, усиленном строительном контроле. Это нормальная практика, и добросовестный подрядчик к ней готов.

Проверка не заканчивается подписанием договора. На длинных объектах полезно повторять ключевые запросы раз в квартал или перед каждым крупным платежом: появились ли новые иски заказчиков, исполнительные производства, сообщения о банкротстве, не исключён ли подрядчик из СРО. Это занимает немного времени, но позволяет заметить проблемы раньше, чем остановятся работы, и вовремя приостановить авансирование.

Для проверки пришлите адвокату ИНН подрядчика, коммерческое предложение и проект договора. Вы получите заключение о выявленных рисках, перечень документов, которые нужно запросить у подрядчика, и предложения по изменению условий договора.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта advokat.strojka@gmail.com.