ГрК РФ: ключевые статьи для споров

Градостроительный кодекс РФ в спорах между подрядчиком и заказчиком нужен там, где Гражданский кодекс отсылает к публичным требованиям: кто обязан получить разрешение на строительство, кто отвечает за проектную документацию и её экспертизу, кто ведёт строительный контроль и исполнительную документацию, без чего объект не введут в эксплуатацию. Сам договор подряда регулирует глава 37 ГК РФ, но ответ на вопрос «чья это была обязанность» в стройке почти всегда лежит в ГрК РФ. Ключевые для арбитражной практики статьи: статья 1 (понятия), 8.3 (сметная стоимость), 47 и 48 (изыскания и проектирование), 49 (экспертиза), 51 (разрешение на строительство), 52 и 53 (строительство и строительный контроль), 54 (государственный надзор), 55 (ввод в эксплуатацию), 60.1 (ответственность СРО).

Ниже каждая группа норм разобрана с точки зрения того, как она работает в споре о долге, неустойке, качестве или расторжении договора между строительными компаниями.

Понятия кодекса, которые распределяют роли в споре

Статья 1 ГрК РФ даёт определения, без которых невозможно правильно назвать стороны и их обязанности. Застройщик — лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему участке строительство, реконструкцию или капитальный ремонт объекта. Технический заказчик — профессиональный участник, которому застройщик передал функции по организации строительства: заключение договоров, подготовку заданий, приёмку работ, взаимодействие с органами. Лицо, осуществляющее строительство, — сам застройщик или подрядчик по договору строительного подряда.

Для спора это различие принципиально. Если обязанность по ГрК возложена на застройщика или технического заказчика, а договор подряда не переложил её на подрядчика, просрочка, вызванная неисполнением этой обязанности, относится к стороне заказчика. Подрядчик ссылается на статью 718 ГК РФ о содействии заказчика и на статью 719 ГК РФ о праве не приступать к работе при встречном неисполнении.

Не менее важны определения реконструкции и капитального ремонта. От квалификации работ зависит, нужны ли разрешение на строительство, экспертиза проекта и государственный надзор. В спорах о неустойке за срыв сроков нередко выясняется, что работы фактически являлись реконструкцией, а заказчик оформил их как капремонт, и разрешительные процедуры, не учтённые в графике, сорвали срок.

Сметная стоимость и проектирование: статьи 8.3, 47 и 48

Статья 8.3 ГрК РФ устанавливает особенности определения сметной стоимости строительства, финансируемого с привлечением бюджетных средств и средств ряда компаний с государственным участием. Сметная стоимость определяется по сметным нормативам, включённым в федеральный реестр, и по методикам Минстроя России. Для частных объектов применение этих правил обязательно только тогда, когда стороны прямо договорились о нём.

В спорах о цене эта статья даёт отправную точку: эксперт определяет стоимость фактически выполненных работ по той методике и тем нормативам, которые установлены законом или договором. Если стороны взяли за основу сметную стоимость, прошедшую проверку достоверности, подрядчику сложно доказать, что работы стоят дороже, без допсоглашения.

Статья 47 ГрК РФ регулирует инженерные изыскания, статья 48 — архитектурно-строительное проектирование. Они определяют, на основании каких документов готовится проект: задание застройщика, градостроительный план участка, результаты изысканий, технические условия. Для спора с проектировщиком это перечень исходных данных, ответственность за которые несёт заказчик. Если изыскания выполнены другой организацией и содержали ошибки, проектировщик вправе ссылаться на них как на причину дефектов проекта.

Проектировщик по договору подряда на проектные и изыскательские работы отвечает по статьям 758–762 ГК РФ, а ГрК определяет состав и содержание документации, которую он обязан передать. Если в составе проекта отсутствует раздел, предусмотренный требованиями к составу проектной документации, заказчик вправе не принимать результат до его передачи.

Отдельная тема — авторский надзор проектировщика за строительством. Он ведётся по договору с застройщиком или техническим заказчиком, и замечания авторского надзора фиксируются в специальном журнале. Если подрядчик отступил от проекта по согласованию с авторским надзором, а изменения не были внесены в документацию, заказчик в споре о качестве будет ссылаться на несоответствие проекту. Поэтому каждое согласованное отступление нужно оформлять изменением рабочей документации, а не только записью в журнале.

Экспертиза проектной документации: статья 49

Статья 49 ГрК РФ определяет, когда проектная документация и результаты инженерных изысканий подлежат государственной или негосударственной экспертизе, а когда экспертиза не требуется. Для объектов, финансируемых из бюджета, и для ряда объектов повышенной значимости экспертиза государственная. Результат экспертизы — положительное или отрицательное заключение.

В договорах на проектирование условие о передаче документации «с положительным заключением экспертизы» превращает экспертизу в часть результата работ. Отсюда типовые споры: считается ли проектировщик просрочившим, пока экспертиза рассматривает документацию; кто отвечает за замечания экспертизы, вызванные исходными данными заказчика; может ли заказчик не оплачивать проект при отрицательном заключении.

Ответы зависят от формулировок договора и от причин замечаний. Если отрицательное заключение вызвано ошибками проектировщика, заказчик вправе требовать их устранения без дополнительной оплаты и неустойку за просрочку. Если причина в исходных данных или в изменении задания, срок сдвигается, а повторные работы оплачиваются отдельно. Текст заключения экспертизы здесь главное доказательство: в нём видно, к каким разделам и по каким основаниям сделаны замечания.

Для бюджетных объектов наряду с экспертизой проекта проводится проверка достоверности определения сметной стоимости. Её результат закрепляет цену, от которой затем отталкивается начальная цена закупки. В спорах подрядчика с государственным заказчиком о недостаточности сметы на отдельные виды работ заключение о достоверности часто становится препятствием: подрядчику приходится доказывать, что смета не учитывала работы, без которых результат недостижим, а не просто занизила их стоимость.

Экспертиза по статье 49 и судебная строительно-техническая экспертиза — разные вещи. Первая проверяет проект на соответствие требованиям до строительства. Вторая назначается судом для ответа на вопросы о качестве, объёме и стоимости работ. Положительное заключение экспертизы проекта не исключает претензий к рабочей документации и не освобождает проектировщика от ответственности за недостатки, выявленные позже.

Разрешение на строительство и ввод объекта: статьи 51 и 55

Разрешение на строительство по статье 51 ГрК РФ получает застройщик. Без него нельзя начинать работы на объектах, для которых оно требуется. Подрядчику эта статья важна в двух аспектах: как основание не начинать работы и не считать срок просроченным, пока разрешения нет, и как риск публичной ответственности, если работы начаты без разрешения по указанию заказчика.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию по статье 55 ГрК РФ выдаётся после завершения строительства на основании комплекта документов. В него входят, среди прочего, акт приёмки объекта при строительстве по договору подряда, акт о соответствии построенного объекта требованиям проекта, документы о подключении к сетям, заключение органа государственного строительного надзора, технический план.

Отсутствие разрешения на ввод само по себе не освобождает заказчика от оплаты принятых работ, если договор не связывает оплату именно с вводом. Многие договоры, однако, привязывают окончательный расчёт или возврат гарантийного удержания к получению разрешения. В таком случае подрядчику нужно доказывать, что задержка ввода вызвана обстоятельствами на стороне заказчика, и требовать оплаты со ссылкой на статью 157 ГК РФ о недобросовестном воспрепятствовании наступлению условия.

Осуществление строительства и строительный контроль: статьи 52 и 53

Статья 52 ГрК РФ закрепляет обязанности лица, осуществляющего строительство: вести работы по проекту и требованиям регламентов, обеспечивать безопасность, вести исполнительную документацию, извещать орган надзора о сроках проверок, обеспечивать доступ на площадку. Там же закреплено требование о членстве подрядчика в саморегулируемой организации по договорам строительного подряда, заключённым с застройщиком или техническим заказчиком, за исключениями, предусмотренными кодексом, в том числе для договоров небольшой цены.

Отсутствие членства в СРО у генподрядчика заказчики используют как довод о недействительности договора. Суды в таких спорах учитывают, что работы фактически выполнены и приняты, и не освобождают заказчика от оплаты результата, имеющего для него ценность. Тем не менее этот довод осложняет процесс и иногда влияет на возможность взыскать неустойку.

С обязанностями по статье 52 тесно связана подготовка площадки. Застройщик или технический заказчик обеспечивают передачу участка и проектной документации, а гражданско-правовую сторону этой обязанности раскрывает статья 747 ГК РФ: заказчик своевременно передаёт подрядчику площадку и документацию. Непередача площадки в срок — одно из самых частых оснований для переноса сроков и для требований подрядчика о компенсации простоя. Доказательства здесь простые, но их нужно собрать вовремя: акт передачи площадки с датой, письма о её неготовности, записи в общем журнале.

Статья 53 ГрК РФ посвящена строительному контролю. Его ведут лицо, осуществляющее строительство, и застройщик или технический заказчик. Строительный контроль заказчика проверяет объёмы, качество и сроки, участвует в освидетельствовании скрытых работ. Записи строительного контроля в журналах — главный источник доказательств в споре о качестве: эксперт по делу опирается именно на них, когда скрытые работы уже нельзя вскрыть.

Если заказчик не направил представителя на освидетельствование скрытых работ, а подрядчик уведомил его надлежащим образом, акт, подписанный подрядчиком, сохраняет доказательственное значение. Для этого уведомление должно быть отправлено заранее и зафиксировано. Требование заказчика вскрыть уже закрытые конструкции при наличии такого акта влечёт для него расходы на вскрытие, если недостатки не подтвердились.

Государственный строительный надзор: статья 54

Статья 54 ГрК РФ определяет, какие объекты подлежат государственному строительному надзору, кто его осуществляет и чем он завершается. Надзор проводят Ростехнадзор и региональные органы. Итог — заключение о соответствии построенного объекта требованиям проектной документации, необходимое для получения разрешения на ввод.

В отношениях подрядчика и заказчика надзор проявляется через предписания и протоколы. Предписание об устранении нарушений, выданное по итогам проверки, заказчик использует как доказательство недостатков работ. Подрядчику нужно проверять, к каким именно работам относится предписание и кто их выполнял: на объекте с несколькими подрядчиками нарушение могло возникнуть на чужом участке.

Административная ответственность за нарушения требований при строительстве и порядка строительства установлена статьями 9.4 и 9.5 КоАП РФ. Если штраф наложен на одну компанию по вине другой, его возмещение становится предметом спора об убытках. Итоговая проверка органа надзора перед выдачей заключения о соответствии нередко выявляет замечания, которые заказчик сразу переадресует подрядчику с требованием устранить за свой счёт. Подрядчику стоит разделить замечания на три группы: собственные недостатки работ, отступления, согласованные с заказчиком или авторским надзором, и дефекты проектной документации. Устранять за свой счёт подрядчик обязан только первую группу, а по остальным вправе требовать допсоглашения и оплаты.

Договор подряда полезно дополнить условием о компенсации санкций, наложенных из-за нарушений контрагента, с порядком подтверждения такой связи.

Ответственность СРО и практические выводы для договора

Статья 60.1 ГрК РФ устанавливает субсидиарную ответственность саморегулируемой организации по обязательствам её члена, возникшим из неисполнения или ненадлежащего исполнения договора строительного подряда, заключённого с использованием конкурентных способов. Ответственность ограничена средствами компенсационного фонда обеспечения договорных обязательств и наступает в пределах, установленных кодексом. Для заказчика это дополнительный источник взыскания, если подрядчик неплатёжеспособен, например не вернул неотработанный аванс.

Чтобы воспользоваться этим механизмом, заказчику нужно сначала предъявить требование к самому подрядчику и получить отказ или отсутствие ответа. Затем требование предъявляется к СРО, а при отказе спор переходит в арбитражный суд с её участием. Сведения о членстве подрядчика и о взносах в компенсационный фонд проверяются в реестре членов СРО на сайте Национального объединения строителей.

Из перечисленных норм вытекает несколько практических правил для договора подряда между компаниями:

• прямо распределить обязанности по получению разрешений, передаче исходных данных и подключению к сетям;
• указать, кто ведёт строительный контроль со стороны заказчика и как фиксируется освидетельствование скрытых работ;
• определить, связана ли оплата или возврат гарантийного удержания с вводом объекта;
• проверить членство подрядчика в СРО и уровень его ответственности по компенсационному фонду;
• предусмотреть порядок компенсации административных штрафов, наложенных из-за нарушений контрагента.

Если спор по договору подряда упирается в нормы ГрК РФ о разрешениях, экспертизе или исполнительной документации, адвокат проверит договор, проектные и разрешительные документы и определит, на чьей стороне лежала спорная обязанность.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта advokat.strojka@gmail.com.