Покупка активов стройкомпаний с торгов

Покупка активов строительной компании с торгов по банкротству возможна для любой организации и индивидуального предпринимателя, внёсших задаток и допущенных организатором. На торги выставляют технику, недвижимость, склады, права требования к заказчикам, доли в других обществах, запасы материалов и иногда предприятие целиком. Цена обычно ниже рыночной, но за это приходится платить повышенными рисками: покупатель получает вещь в том состоянии, в котором она есть, с обременениями, которые не снял управляющий, и с вероятностью последующего оспаривания торгов.

Главные правила содержатся в статьях 110, 111, 139 и 140 Закона о банкротстве и в статье 449 ГК РФ. До подачи заявки полезно пройти проверку по трём направлениям: законность самих торгов, юридическая чистота лота и экономика сделки. Ниже разобраны риски, порядок проверки, особенности отдельных видов активов и способы защиты, если торги или сделка оспариваются.

Какие активы стройкомпании продают с торгов

Основу конкурсной массы подрядной организации чаще всего составляют строительная техника, транспорт, оборудование, офисные и складские помещения и производственные базы. Если у компании были заказчики с неоплаченными работами, в массу входит дебиторская задолженность, и её продают отдельным лотом по специальным правилам статьи 140 Закона. Бывает, что должнику принадлежат доли в дочерних организациях и права аренды земельных участков.

Для компаний, которые строили объекты за счёт собственных средств, в массу попадают объекты незавершённого строительства и строительные материалы на площадках. Продажу такого лота ведёт управляющий по тем же правилам, но покупателю приходится дополнительно проверять документы на землю и разрешение на строительство. Подробности по такому лоту выходят за рамки этой статьи, их разбирают в отдельном материале о торгах по незавершённым объектам.

Отдельный вид лота — предприятие как имущественный комплекс. Его продают на основании статьи 110 Закона: покупатель получает здания, оборудование, права требования, долги и договоры, входящие в состав комплекса. Такой лот требует оценки не только имущества, но и обязательств, поэтому покупатели чаще привлекают аудиторов и адвокатов, чем при продаже отдельных единиц техники.

Если имущество находится в залоге у банка, порядок продажи заложенного лота определяет залоговый кредитор по правилам статьи 138 Закона. Он утверждает положение, начальную цену и шаг, а выручка идёт ему в основной доле. Для покупателя это означает, что условия торгов принимались без участия остальных кредиторов, и именно они чаще всего оспаривают цену. Поэтому лот с залоговым положением проверяют особенно внимательно и читают определения суда, утвердившие порядок.

Для покупателя имеет значение и момент перехода права. Право собственности на недвижимость возникает с регистрацией перехода в ЕГРН, на движимую вещь — с передачи. До этого момента риск случайной гибели или повреждения вещи несёт продавец, но в договоре стороны вправе распределить его иначе. Покупатель включает в акт приёма-передачи условие о времени перехода риска и проверяет, застраховано ли имущество.

Риски покупки: где проигрывают участники торгов

Первая группа рисков связана с процедурой. Если нарушены правила публикации, срок приёма заявок, порядок допуска или определения победителя, торги оспаривают заинтересованные лица, а суд вправе признать их недействительными. Покупатель, который уже заплатил и зарегистрировал право, получает деньги обратно, но теряет время и вложения. Чтобы снизить риск, проверяют, соответствует ли сообщение о торгах положению, утверждённому кредиторами.

Вторая группа рисков касается имущества. Техника может оказаться в залоге, арестована или иметь скрытые дефекты. Недвижимость обременена арендой или ипотекой, которая не была погашена в реестре. Права требования по дебиторской задолженности подвержены риску, что должник исполнит обязательства, оспорит их или скажет, что работы не принял. Поэтому цена лота не должна превышать ожидаемого реального дохода с учётом затрат на взыскание.

Третья группа рисков — оспаривание сделок прежнего владельца. Если банкрот приобрёл актив по подозрительной сделке, управляющий или кредитор вправе потребовать признать её недействительной, и покупателя спросят об информированности. Отдельно рассматривают налоговые последствия: НДС, налог на имущество, транспортный налог. Покупатель отвечает только за налоги, возникшие у него, но неучтённые затраты ухудшают экономику лота.

Отдельно считают экономику. К цене лота добавляют задаток, который на время торгов выпадает из оборота, расходы на регистрацию, перевозку техники, ремонт, страхование, налоги и услуги адвокатов. Скидка на торгах выглядит привлекательной, но реальная выгода появляется только после вычета этих затрат и риска, что часть актива окажется непригодной. Если расчёт показывает минимальный запас, участие лучше пропустить.

Как проверить торги и лот до подачи заявки

Проверка торгов начинается с публикаций. На fedresurs.ru смотрят сообщение о введении процедуры, сообщение о проведении инвентаризации, отчёт оценщика, положение о продаже и объявление о торгах. Сроки публикации, состав сведений и порядок подачи заявок сравнивают с требованиями Закона о банкротстве. На kad.arbitr.ru читают определения суда по делу: не наложены ли обеспечительные меры, нет ли жалобы на действия управляющего, не оспаривается ли положение о продаже.

Следом проверяют самого управляющего и организатора торгов. Статус управляющего подтверждается членством в саморегулируемой организации и договором страхования ответственности. Если сведения о нём вызывают вопросы, полезно прочитать отчёты предыдущих процедур. Это помогает понять, как он работает с реестром, выставляет ли имущество на торги в срок и спорит ли кредиторы с его решениями.

Полезно узнать, кто ещё подаёт заявки. Если торги идут с участием аффилированных с должником компаний, цена может быть искусственно занижена или, наоборот, лот может уйти к заинтересованному лицу. Сведения о участниках публикуются в протоколе допуска, и их сравнивают с данными ЕГРЮЛ о руководителях и учредителях. Совпадения адресов, телефонов и представителей служат основанием обратиться с жалобой до подведения итогов.

Отдельно проверяют лот. Для недвижимости заказывают выписку из ЕГРН. Для техники — сведения из органа, который её регистрирует (Гостехнадзор для самоходных машин, ГИБДД для автомобилей), и реестр уведомлений о залоге движимого имущества (reestr-zalogov.ru). Для долей — выписку из ЕГРЮЛ и устав общества. Для дебиторской задолженности — договоры, акты, переписку, судебные решения. Только после этого сравнивают найденное с описанием в сообщении о торгах.

Осмотр имущества организует управляющий по письменному запросу. Покупатель просит доступ на склад или базу, фиксирует состояние на фото и видео, проверяет серийные номера и сверяет их с описью. Для сложной техники приглашают специалиста по ремонту, который оценивает износ узлов и согласованность документации с фактом. Результаты осмотра закрепляют актом, подписанным представителем управляющего, потому что претензии после торгов принимаются неохотно.

Что смотреть по видам активов: сводная таблица

Разные активы несут разные риски, и проверка не может быть единой. Таблица показывает основной ориентир для типовых лотов стройкомпании.

Особенности отдельных активов: дебиторка, СРО, техника

Продажа дебиторской задолженности регулируется статьёй 140 Закона о банкротстве. Покупатель приобретает права требования к заказчикам, но не гарантию их исполнения. Первым делом читают договор подряда и акты: подписаны ли они, нет ли возражений по качеству, не истёк ли срок давности. Если требование уже подтверждено судебным актом, шанс взыскания выше, но придётся пройти исполнительное производство. При сомнительной дебиторке цена определяется скидкой, которая учитывает все эти факторы.

Членство в саморегулируемой организации не передаётся покупателю вместе с активами. Градостроительный кодекс РФ прямо исключает передачу членства другому лицу. Если покупатель планирует продолжать строительные работы по договорам, ему нужно собственное членство и компенсационные взносы. Это не влияет на покупку техники, но существенно для тех, кто покупает предприятие или имущественный комплекс для продолжения прежней деятельности.

Купленная техника остаётся на чужой регистрации, пока новый собственник не перерегистрирует её. Для самоходных машин это производит Гостехнадзор, для автомобилей — ГИБДД. До регистрации возможны штрафы по старому адресу, поэтому после подписания акта приёма-передачи покупатель сразу обращается в орган регистрации. В договоре и акте указывают заводские номера, комплектность, показания счётчиков, а также наличие и состояние документов.

Доли в обществах продаются по правилам Закона об обществах с ограниченной ответственностью и устава. Сделка по отчуждению доли требует нотариального удостоверения, а устав может предоставлять другим участникам преимущественное право покупки. Покупателю нужно выяснить, не нарушено ли это право в ходе торгов, и проверить, нет ли у общества долгов, которые снижают стоимость доли. Для таких лотов запрашивают бухгалтерскую отчётность общества за последние периоды.

Запасы строительных материалов и конструкций оцениваются отдельно. Просят товарные накладные, сертификаты соответствия и паспорта качества, проверяют условия хранения. Материалы, лежавшие под открытым небом несколько сезонов, утрачивают свойства, и отчёт оценщика может это не учитывать. Покупатель вправе взять образцы для лабораторной проверки, если управляющий согласен, и заложить результат в итоговую цену.

Оспаривание торгов и защита покупателя

Торги можно оспорить на основании статьи 449 ГК РФ: нарушение правил, установленных законом, влечёт признание торгов недействительными. С заявлением чаще обращаются кредиторы, участники, не допущенные организатором, и должник. Основанием служат сокрытие информации, недопуск без законных причин, сговор участников, занижение стоимости. Срок давности составляет один год. Если суд признаёт торги недействительными, договор по их итогам также недействителен.

Покупатель защищается, показывая, что процедура соблюдена: сообщение опубликовано в срок, оценка проведена независимо, заявки поданы в установленном порядке, победитель определён по критерию максимальной цены. Если оспаривается положение о продаже, покупатель заявляет, что действовал добросовестно, полагаясь на утверждённые решения кредиторов. Суды учитывают, что покупатель не обязан проверять каждое решение, но обязан соблюдать осмотрительность, соответствующую обороту.

Сделки прежнего владельца также можно оспорить. Если банкрот приобрёл актив у аффилированной компании за заниженную цену, управляющий вправе заявить о недействительности по статье 61.2 Закона. Для покупателя на торгах это означает риск, что цепочка прав будет пересмотрена. Поэтому изучают историю актива за последние годы и ищут признаки подозрительных сделок.

Последствия признания торгов недействительными для покупателя денежные. Он получает обратно цену, уплаченную за лот, но не получает компенсации упущенной выгоды, если не докажет вину организатора. Расходы на ремонт и перевозку требуют отдельного иска, а в ряде случаев взыскиваются с конкурсной массы в порядке текущих платежей. Чтобы не терять деньги, покупатель ведёт учёт расходов и сохраняет первичные документы.

Жалоба на действия управляющего по статье 60 Закона рассматривается отдельно от оспаривания торгов. Она позволяет остановить торги до их проведения, если нарушения очевидны. Покупатель, узнавший о нарушении до оплаты, вправе обратиться с такой жалобой, не дожидаясь окончания процедуры.

Порядок действий покупателя и роль адвоката

Подготовка занимает от нескольких дней до нескольких недель. Сначала принимают решение об участии и бюджете, затем собирают документы организации для заявки: выписку из ЕГРЮЛ, протокол об одобрении крупной сделки при необходимости, доверенность представителя и платёжное поручение на задаток. Заявка подаётся через электронную площадку, а допуск определяется протоколом организатора.

После победы подписывают договор купли-продажи, оплачивают цену в срок, получают акт приёма-передачи и документы на актив. Для недвижимости подают заявление о регистрации перехода права, для техники — документы в орган регистрации, для долей — нотариальный договор об отчуждении доли в обществе с ограниченной ответственностью. Платёжные документы и акты хранят отдельным архивом.

Налоговый учёт приобретённых активов зависит от выбранной системы налогообложения. Покупатель на общей системе учитывает НДС по счёту-фактуре продавца, если он выставлен, а амортизацию техники начисляет с месяца ввода в эксплуатацию. Для упрощённой системы действуют собственные правила учёта расходов. Бухгалтерию подключают на этапе расчёта цены, а не после оплаты, чтобы не обнаружить неожиданные налоговые затраты.

Адвокат при покупке изучает положение о продаже, документы лота и цепочку прав, оценивает вероятность оспаривания, готовит заявку и договор. Если торги проходят с нарушениями, он составляет жалобу или заявление о признании торгов недействительными, а при защите покупателя подготавливает отзыв с подтверждением добросовестности. Когда лот включает дебиторскую задолженность, адвокат рассчитывает шансы взыскания и готовит иски.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта advokat.strojka@gmail.com