Продажа стройкомпании с договорами

Продажа стройкомпании с действующими договорами устроена по-разному в зависимости от того, что именно продают. Если продаются доли ООО или акции, компания остаётся стороной всех своих договоров, и сами контракты никуда не переходят: меняется лишь собственник. Если продаётся имущественный комплекс или бизнес по частям, договоры нужно передавать отдельно, и для каждого требуется согласие контрагента. Выбор схемы определяет риски, налоги, сроки и то, сохранится ли допуск СРО и заключённые контракты.

Покупатель хочет получить рабочий бизнес с контрактами, техникой и людьми. Продавец хочет получить цену и освободиться от обязательств. Столкновение этих интересов происходит на условиях передачи: что будет с гарантийными сроками по сданным объектам, с неисполненными контрактами, с банковскими гарантиями, с долгами перед субподрядчиками. Ниже разобрано, как проходит передача прав и обязанностей, какие риски возникают и кого нужно уведомлять.

Какую схему продажи выбрать: доли, предприятие или договоры по отдельности

Продажа долей или акций — самый частый вариант. Покупатель становится участником компании, а компания сохраняет все права и обязанности по договорам, лицензиям, членству в СРО. Сделку с долями ООО удостоверяет нотариус, затем изменения вносят в ЕГРЮЛ. Преимущество схемы в непрерывности: контракты, допуск и штат остаются. Недостаток в том, что покупатель принимает на себя всю историю компании, включая скрытые долги и споры.

Продажа предприятия как имущественного комплекса предусмотрена ГК РФ (глава о продаже предприятия, ст. 559 и следующие). В состав входят земельные участки, здания, оборудование, права требования и долги. Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации. Кредиторов нужно уведомить до передачи (ст. 562 ГК РФ): они вправе потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства либо расторжения договора и возмещения убытков. Продавец и покупатель отвечают солидарно по долгам, включённым в состав предприятия, если кредитор не дал согласие на перевод.

Продажа активов и передача договоров по частям даёт покупателю возможность взять только нужные контракты и технику, оставив прочее у продавца. Здесь используют уступку прав требования, перевод долга и передачу договора. Каждая операция требует соответствующих согласий.

Выбор схемы связан с налогами и с допуском СРО. Допуск принадлежит организации, а не имуществу, и при продаже активов его нужно получать заново либо покупатель должен быть членом СРО. Поэтому для компаний, которые строят по крупным контрактам, чаще выбирают продажу долей, а риски закрывают заверениями и специальными условиями.

Переход прав и обязанностей по договорам

Когда договоры переходят от одной организации к другой, закон различает три механизма. Уступка требования (цессия, ст. 382 ГК РФ) позволяет передать право получить деньги, например дебиторскую задолженность заказчика. Согласие должника для уступки денежного требования, как правило, не нужно, но договор может его запрещать или ограничивать. Если право требования связано с личностью кредитора, уступка допускается лишь в пределах закона.

Перевод долга (ст. 391 ГК РФ) требует согласия кредитора. Подрядчик не вправе без согласия заказчика переложить на покупателя обязательство достроить объект, выплатить неустойку или устранить недостатки. Без согласия кредитора предыдущий должник остаётся ответственным.

Передача договора (ст. 392.3 ГК РФ) позволяет одной стороне передать другому лицу всю совокупность прав и обязанностей по договору, если другая сторона согласна. Согласие может быть дано заранее, например в тексте договора. Для строительных контрактов это основной механизм передачи: подрядчик передаёт контракт покупателю бизнеса, заказчик подписывает согласие.

Для госконтрактов по 44-ФЗ и муниципальных закупок замена стороны допускается только в строго определённых случаях, главным образом при реорганизации. Обычная продажа бизнеса не даёт права заменить подрядчика по госконтракту. Поэтому для компаний, живущих на госзаказе, продажа долей остаётся практически единственным способом сохранить контракты.

Для договоров, заключённых по 223-ФЗ, правила замены определяются положением о закупках заказчика и самим договором. Они бывают мягче, но обязательно проверяются по документам заказчика.

Риски покупателя и продавца

Покупатель рискует приобрести компанию с долгами и спорами, о которых не знал. Скрытые обязательства подрядчика — гарантийные претензии по сданным объектам, неустойка за просрочку, требования о возврате неотработанного аванса — всплывают после закрытия сделки. Налоговый риск: доначисления по прошлым периодам относятся к компании, и новый владелец вынужден платить. Для защиты в договор включают заверения об обстоятельствах (ст. 431.2 ГК РФ), условие о возмещении потерь (ст. 406.1 ГК РФ) и удержание части цены на срок, достаточный для выявления претензий.

Продавец рискует остаться ответственным по долгам, которые не перешли, и по поручительствам, выданным за компанию. Если собственники поручились по кредитам или банковским гарантиям, банк освободит их только после замены поручителя. Поэтому продавцу выгодно закрепить в договоре обязанность покупателя обеспечить замену поручительства до определённой даты и право потребовать возмещения при задержке.

Отдельно стоит риск оспаривания сделки. Если компания продаёт активы по заниженной цене, а затем оказывается неплатёжеспособной, конкурсный управляющий вправе оспорить сделку как подозрительную в рамках банкротства. Срок оспаривания составляет год или три года в зависимости от основания. Чтобы это предотвратить, цену подтверждают оценкой, а платёж проводят по безналичному расчёту через банк.

Риск потери ключевых людей и специалистов. Строительная компания держится на нескольких людях: главный инженер, руководитель проектов, специалисты, внесённые в национальный реестр. Если они уходят вслед за продавцом, допуск СРО под угрозой. Условия удержания закрепляют в трудовых договорах и в соглашении сторон.

Кого и как уведомлять о продаже

Уведомления зависят от схемы продажи и от оговорок в договорах. Закон прямо требует уведомить кредиторов при продаже предприятия. Для остальных схем обязанность вытекает из договоров, и её нужно проверить по каждому контракту.

Заказчики по подряду. В договорах подряда нередко есть положения о том, что подрядчик обязан уведомить заказчика об изменении состава участников, реорганизации, смене директора. Неуведомление даёт заказчику повод для отказа от договора или штрафа. В договорах по госзаказу такие положения встречаются почти всегда.

Банки. Кредитные договоры и банковские гарантии содержат ограничения на смену собственников и требуют предварительного согласия. Нарушение ведёт к досрочному требованию возврата кредита, а при гарантиях — к отказу в продлении. Поэтому переговоры с банком начинают до подписания сделки.

Субподрядчики и поставщики. Им сообщают о смене собственника и подтверждают, что договорные условия и сроки платежей сохраняются. Прозрачная коммуникация снижает риск приостановления поставок и работ.

СРО. Об изменении состава участников и руководителя сообщают по правилам организации. Нужно убедиться, что все требования сохраняются: взносы, специалисты, страхование.

Налоговый орган. Изменения в составе участников и сведения о директоре вносятся в ЕГРЮЛ. Регистрирующий орган публикует их, и с этого момента они становятся известны всем.

Сотрудники. При продаже предприятия работники сохраняют трудовые отношения, и закон требует их уведомления. При продаже долей трудовые отношения не меняются, но информирование снижает риск оттока людей.

Гарантийные обязательства, незавершённые объекты и банковские гарантии

Продажа компании с договорами особенно сложна там, где работа ещё не закончена. Объекты в процессе строительства, неподписанные акты, гарантийные периоды по сданным объектам и действующие банковские гарантии определяют, кто будет отвечать перед заказчиком завтра.

Незавершённые объекты. Покупатель принимает контракт с остатком работ и должен знать фактический объём выполненного. Для этого перед закрытием сделки проводят сверку с заказчиком: подписывают акты выполненных работ на текущую дату, согласуют остаток и график. Если заказчик отказывается подписывать акты, это сигнал о спорных вопросах, которые нужно оценить до сделки.

Гарантийные обязательства. После сдачи объекта подрядчик несёт ответственность за недостатки в течение гарантийного срока. Претензии могут появиться через несколько лет, когда прежнего собственника уже нет. Покупатель считает гарантийный резерв: сколько средств заложить на возможный ремонт, какие объекты в гарантии, были ли претензии раньше. В договоре продажи стороны решают, кто платит за ремонт по объектам, сданным до сделки: покупатель или продавец с компенсацией.

Банковские гарантии. Подрядчик обычно предоставляет гарантии исполнения контракта и возврата аванса. При продаже компании банк оценивает, не ухудшилось ли положение, и вправе отказать в продлении либо потребовать дополнительного обеспечения. Если гарантия выдана под поручительство прежнего собственника, договор нужно изменить, иначе продавец останется обязанным.

Авансы, полученные от заказчиков. Неотработанные авансы — обязательство компании. Покупатель проверяет, сколько получено, какие работы выполнены, как подтверждаются. Крупные авансы без встречного исполнения уменьшают стоимость бизнеса, потому что их придётся отрабатывать за счёт покупателя.

Споры и претензии. Список всех судебных дел, претензий и требований заказчиков раскрывается в договоре. Продавец принимает на себя риск проигрыша по делам, возникшим из событий до сделки, или стороны делят его по согласованным долям.

Практический приём — закрепить в договоре порядок «передаточной ведомости»: список всех контрактов с остатком работ, суммой выплат, сроками гарантии, обеспечением и состоянием расчётов на дату закрытия. Ведомость подписывают обе стороны, и она становится основой для споров о том, что покупатель получил.

Порядок закрытия сделки по шагам

Первый шаг — письмо о намерениях и соглашение о конфиденциальности. Фиксируют стороны, примерную цену, сроки, эксклюзивность переговоров и порядок проверки.

Второй шаг — правовая проверка. Продавец раскрывает документы, покупатель выявляет риски. Результат влияет на цену и условия договора.

Третий шаг — согласование схемы и условий. Определяют, что продаётся, как передаются договоры, какие согласия нужны, как делится ответственность за прошлые периоды.

Четвёртый шаг — получение согласий. Обращаются к заказчикам, банкам, СРО. Получение согласий нередко становится условием, при выполнении которого сделка закрывается. Если какой-то заказчик отказывается, стороны решают, снижать ли цену или исключить контракт из сделки.

Пятый шаг — подписание и регистрация. Доли ООО передают у нотариуса. Продажу предприятия регистрируют. Передачу договоров оформляют трёхсторонним соглашением или дополнительным соглашением к договору.

Шестой шаг — расчёты и передача документации. Передаётся исполнительная документация по объектам, журналы работ, акты, гарантийные паспорта, база контрагентов. Часть цены удерживают до подтверждения отсутствия претензий.

Седьмой шаг — сопровождение после закрытия. В течение гарантийных сроков следят за претензиями заказчиков и выполняют обязательства по заверениям продавца.

Налоги и бухгалтерия при продаже

Налоговые последствия зависят от схемы. При продаже долей продавец определяет доход как разницу между ценой и расходами на приобретение; налогообложение зависит от статуса продавца (физическое лицо или организация) и срока владения долей. При продаже предприятия налог исчисляют по составляющим комплекса, и НДС может возникнуть с передачи отдельных активов. При передаче договоров и уступке требований стороны оценивают налоговую базу по каждой операции. Налоговые последствия до сделки согласуют с бухгалтером или налоговым консультантом: ошибка в схеме дороже выигрыша в цене.

Отдельно проверяют НДС по уступке прав требования и по передаче договоров, а также порядок признания доходов у покупателя. Покупателю полезно заранее выяснить, какую часть цены можно отнести на расходы и как будут учтены принятые активы, чтобы не получить доначисление при первой проверке.

Типовая ситуация: заказчик не согласился на замену подрядчика

Покупатель приобретает у продавца действующий бизнес по схеме передачи контрактов. Крупный заказчик, чей контракт составляет основу портфеля, отказывается подписывать согласие на передачу договора, ссылаясь на отсутствие у покупателя опыта. Сделка по остальным контрактам готова к закрытию.

Стороны вправе закрыть сделку без этого контракта и пересчитать цену либо отложить закрытие до получения согласия. Продолжать исполнять контракт от имени прежнего подрядчика, привлекая покупателя как субподрядчика, возможно, только если контракт разрешает субподряд и заказчик не возражает. Если договор запрещает привлечение субподрядчиков без согласия, такой вариант нарушает контракт. Заранее оговорите в соглашении, что произойдёт при отказе заказчика: сокращение цены, возврат части платежа, право отказаться от сделки.

Что делать, если покупка уже состоялась, и с чего начать

Если сделка закрыта, а затем всплыли скрытые долги или контрагенты отказались продолжать работу, действуют по условиям договора. Проверьте, какие заверения давал продавец, и направьте ему письменную претензию в срок, который указан в договоре. Если срок прошёл, право требования возмещения потерь может быть утрачено.

При спорах о заверениях суды смотрят на то, что покупатель знал или мог знать из материалов проверки. Если продавец раскрыл информацию, ссылаться на неё как на нарушение трудно. Поэтому вести реестр переданных документов нужно с первого дня.

Если вы продаёте стройкомпанию и хотите передать договоры без остановки работ, пришлите на почту перечень действующих контрактов, структуру владения, сведения о кредитах, гарантиях и допуске СРО. По ним определяют подходящую схему, список необходимых согласий и порядок уведомлений.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта advokat.strojka@gmail.com