Строительный контроль: организация

Строительный контроль на объекте организуют два участника: лицо, осуществляющее строительство (подрядчик), и застройщик или технический заказчик, если работы ведутся по договору подряда. Такое распределение закреплено в статье 53 Градостроительного кодекса РФ. Подрядчик проверяет собственную работу: материалы, технологию, промежуточные результаты. Заказчик проверяет подрядчика со стороны и сверяет выполненное с проектом, рабочей документацией, техническими регламентами и условиями договора. Чтобы контроль заработал, заказчик приказом назначает своего представителя или заключает договор со специализированной организацией, а подрядчик закрепляет порядок проверок в проекте производства работ и в схемах операционного контроля.

Результаты контроля фиксируются в общем журнале работ, актах освидетельствования скрытых работ, предписаниях, исполнительных схемах и протоколах испытаний. В строительных спорах между компаниями эти бумаги становятся главным доказательством: по ним арбитражный суд и эксперт устанавливают, кто, когда и что проверял. Слабо организованный контроль бьёт по обеим сторонам. Заказчик без предписаний и подписанных актов с трудом докажет некачественную работу. Подрядчик без журналов и исполнительной документации с трудом докажет объём и последовательность работ при взыскании оплаты. Стоимость адвокатской помощи по таким делам определяется объёмом документов, суммой требований и стадией спора.

Кто и на каком основании ведёт строительный контроль

Градостроительный кодекс РФ делает строительный контроль обязательной частью строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства. Порядок проверок раскрывает Положение о строительном контроле, утверждённое Правительством РФ. Технические правила организации контроля содержит свод правил СП 48.13330 «Организация строительства». Цель одна: подтвердить, что работы соответствуют проектной и рабочей документации, результатам инженерных изысканий и обязательным требованиям.

Контроль идёт по двум независимым линиям. Первая линия — производственный контроль подрядчика, который ведёт генеральный подрядчик, а через него и субподрядчики. Вторая линия — контроль заказчика. Застройщик, технический заказчик или нанятая ими организация проверяют работу подрядчика, не подменяя его в управлении площадкой.

Гражданско-правовая опора

Кроме градостроительных норм, контроль заказчика держится на статье 748 ГК РФ. Заказчик вправе следить за ходом и качеством работ, соблюдением сроков, качеством материалов подрядчика и правильностью их использования. Вмешиваться в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика он при этом не вправе. Для технадзора заказчик может привлечь инженера или инженерную организацию по статье 749 ГК РФ. Полномочия такого инженера стороны перечисляют в договоре подряда.

Последствия бездействия заказчика

На коммерческом объекте закон не требует от заказчика держать собственный штат технадзора. Но та же статья 748 ГК РФ предусматривает неблагоприятные последствия пассивности. Заказчик, который обнаружил отступления от договора и сразу не заявил о них подрядчику, теряет право ссылаться на эти недостатки позднее. При этом подрядчик, выполнивший работу плохо, не может оправдываться тем, что заказчик за ним не следил, кроме случаев, когда обязанность контроля возложена на заказчика законом.

При строительстве за счёт бюджета и по контрактам 44-ФЗ строительный контроль заказчика предусматривается контрактом. Затраты на него закладываются в сводный сметный расчёт отдельной строкой, а его отсутствие становится предметом внимания проверяющих органов.

Функции подрядчика и заказчика в системе контроля

Функции двух контуров не совпадают. Подрядчик отвечает за результат и проверяет каждую операцию. Заказчик проверяет, насколько добросовестно подрядчик ведёт собственный контроль, и принимает решения о допуске к следующим этапам.

Производственный контроль подрядчика

• входная проверка проектной и рабочей документации, полученной от заказчика: комплектность, отметка «В производство работ», противоречия между разделами;
• проверка поступающих материалов, изделий и оборудования по сопроводительным документам и маркировке;
• операционный контроль технологических операций по схемам и технологическим картам;
• освидетельствование работ, которые закрываются последующими работами, и ответственных конструкций;
• геодезический контроль и исполнительные съёмки положения конструкций;
• проверка законченного этапа перед предъявлением его заказчику.

Контроль со стороны заказчика

• проверка полноты и своевременности входного и операционного контроля подрядчика;
• участие в освидетельствовании скрытых работ и ответственных конструкций;
• проверка исполнительной документации, которую подрядчик прикладывает к актам на оплату;
• контроль устранения нарушений по ранее выданным предписаниям;
• проверка последовательности работ, при нарушении которой качество уже нельзя проверить без вскрытия.

Разграничение функций нужно прописать в договоре подряда. Частая ошибка — договор вообще молчит о строительном контроле. Тогда представитель заказчика выдаёт предписания, а подрядчик считает их вмешательством в свою работу. Встречается и обратное: технадзор фактически командует площадкой, указывает технологию и требует перестановки бригад. Указания, выходящие за пределы контроля, подрядчик вправе оспорить, а последствия их исполнения становятся отдельным вопросом при распределении ответственности.

Подрядчик и сам обязан сигнализировать о проблемах. По статье 716 ГК РФ он немедленно предупреждает заказчика о непригодности переданной документации или материалов и приостанавливает работы до получения ответа. Предупреждение, оформленное письмом с отметкой о получении, позже защищает подрядчика от претензий по качеству.

Как оформить организацию контроля на объекте

Организация контроля начинается с распорядительных документов. Без них любая подпись на акте или запись в журнале может быть оспорена как сделанная неуполномоченным лицом.

Распорядительные документы заказчика

• приказ о назначении представителя по строительному контролю с перечнем полномочий;
• договор со специализированной организацией, если контроль передан на сторону: виды проверок, периодичность выездов, порядок выдачи предписаний, отчётность;
• доверенность представителю на подписание актов освидетельствования, актов промежуточной приёмки и записей в журналах;
• письменное уведомление подрядчика о назначенных лицах и об их полномочиях.

Перед назначением проверьте, требуется ли для вашего объекта включение представителя в национальный реестр специалистов в области строительства. Для части объектов документы контроля вправе подписывать только специалист из этого реестра.

Распорядительные документы подрядчика

• приказ о назначении ответственного производителя работ и лица, отвечающего за строительный контроль;
• проект производства работ с разделом о контроле качества;
• схемы операционного контроля по видам работ;
• перечень работ и конструкций, подлежащих освидетельствованию, согласованный с заказчиком;
• договор с аккредитованной лабораторией, если своей лаборатории нет.

Регламент взаимодействия сторон

В договоре или в приложении к нему стоит закрепить порядок вызова представителя заказчика на освидетельствование. Обычно указывают срок уведомления, например два или три рабочих дня, и способ: письмо, электронная почта, запись в журнале. Отдельно описывают порядок выдачи предписаний, срок ответа подрядчика и процедуру снятия замечаний.

Необходима оговорка о неявке. Если надлежаще вызванный представитель не пришёл, подрядчик продолжает работы, зафиксировав состояние конструкции фотосъёмкой и актом без участия заказчика. Без такой оговорки подрядчик рискует: заказчик потребует вскрыть уже закрытые работы. Многие договоры распределяют расходы на вскрытие по результату: дефект найден — платит подрядчик, дефекта нет — заказчик.

Документы строительного контроля и их вес в суде

Документы контроля оцениваются судом наряду с другими доказательствами. Их сила зависит от трёх условий: правильная форма, подпись уполномоченного лица, совпадение дат с остальными материалами дела.

Форма и порядок ведения общего журнала утверждены приказом Минстроя России. Требования к составу исполнительной документации также установлены ведомственным актом Минстроя. Отступление от формы не делает документ ничтожным, но даёт оппоненту довод о его недостоверности. Ещё опаснее пробелы: страницы без подписей, записи задним числом, исправления без оговорок.

Электронные журналы допустимы и всё чаще применяются на крупных объектах. Для суда важно, чтобы система позволяла определить автора записи и время её внесения. Выгрузку из такой системы стоит заверять и сохранять вместе с электронными подписями.

Подписант акта должен иметь полномочия. Суд проверяет приказы и доверенности. Если акт освидетельствования подписал прораб заказчика без доверенности, а заказчик затем оспаривает качество, подрядчику придётся доказывать одобрение: оплату, последующую переписку, допуск к следующим работам.

Ответственность за упущения в контроле

Ответственность распределяется по ролям. Подрядчик отвечает за качество результата, заказчик рискует потерять права, а привлечённая организация отвечает перед заказчиком по своему договору.

Подрядчик

Подрядчик отвечает перед заказчиком за недостатки работ по статьям 723 и 754 ГК РФ. Отсутствие технадзора со стороны заказчика его не освобождает. Недостатки, выявленные в пределах гарантийного срока, подрядчик устраняет за свой счёт или возмещает расходы на их устранение. Предельный срок обнаружения недостатков в зданиях и сооружениях составляет пять лет (статья 756 ГК РФ).

Заказчик

Заказчик, который видел отступления и молчал, теряет право ссылаться на них. Заказчик, который подписал акт приёмки без проверки, лишается возможности заявлять о недостатках, видимых при обычном способе приёмки (статья 720 ГК РФ). Если технадзор передан организации, промахи этой организации перед подрядчиком считаются промахами самого заказчика.

Организация, оказывающая услуги строительного контроля

Привлечённая организация отвечает перед заказчиком по договору: возмещает убытки, платит договорную неустойку. Заказчику придётся доказать, что при надлежащем контроле дефект был бы выявлен и устранён до закрытия. Договоры таких организаций часто ограничивают ответственность суммой вознаграждения, поэтому лимит стоит оценивать до подписания.

Административная ответственность

Органы государственного строительного надзора проверяют в том числе ведение строительного контроля. За нарушение обязательных требований в области строительства статья 9.4 КоАП РФ предусматривает штрафы для должностных и юридических лиц. Сопровождение таких проверок и обжалование постановлений входят в работу адвоката по строительному праву.

Споры, где исход решают документы контроля

Большинство судебных дел о качестве и объёмах работ сводится к сопоставлению документов контроля. Ниже типовые ситуации, которые встречаются в арбитражной практике.

Мнимые претензии по качеству при сдаче объекта

Заказчик отказывается подписать акт по форме КС-2, ссылаясь на многочисленные дефекты. Подрядчик поднимает журнал: за весь период работ замечаний нет, акты скрытых работ подписаны представителем заказчика, предписаний не выдавалось. Такой набор документов позволяет утверждать, что заказчик либо не обнаружил недостатков, либо сознательно не заявил о них, и в обоих случаях потерял право ссылаться на них позже. Отказ от подписания акта при этом оценивается как немотивированный.

Работы закрыты без освидетельствования

Подрядчик залил бетон, не дождавшись представителя заказчика. Позднее заказчик заявляет о неправильном армировании. Подрядчик защищается, если докажет надлежащий вызов и неявку. Если вызова не было, вопрос решает строительно-техническая экспертиза с неразрушающими методами или вскрытием, а расходы на неё сторона может потерять.

Серия предписаний как повод остановить оплату

Заказчик выдаёт предписания одно за другим, приостанавливает работы, а затем требует неустойку за просрочку. Подрядчик анализирует каждое предписание: на какую норму оно ссылается, соответствует ли проекту, было ли исполнено. Простой по необоснованным предписаниям относится к обстоятельствам, за которые отвечает заказчик. Здесь работают статья 719 ГК РФ о неисполнении встречных обязанностей и статья 406 ГК РФ о просрочке кредитора.

Вопросы для строительно-технической экспертизы

Эксперт опирается прежде всего на документы контроля. Если их нет, он переходит к натурным исследованиям, и результат становится менее предсказуемым. Формулировка вопросов эксперту часто предопределяет исход дела. Вопрос «соответствует ли качество работ условиям договора» слишком широк. Лучше спрашивать, имелся ли дефект на дату подписания акта освидетельствования и мог ли он быть выявлен при обычном визуальном контроле.

Порядок действий, когда контроль стал предметом претензии

Получив претензию о качестве или ответ на свою претензию с отсылкой к результатам контроля, не спешите с письменным ответом. Первое письмо часто цитируется в суде, и неосторожная фраза о «готовности устранить» превращается в признание дефекта.

1. Соберите оригиналы журналов, актов освидетельствования, предписаний, ответов на них, приказов и доверенностей.
2. Сверьте даты: когда выдано предписание, когда подрядчик ответил, когда работы закрыты следующими.
3. Проверьте полномочия всех подписантов по обе стороны.
4. При сомнениях в качестве закажите досудебное заключение специалиста до того, как конструкции будут изменены.
5. Подготовьте мотивированный ответ в срок, который даёт договор.
6. Оцените возможность переговоров и мирового соглашения, если позиции сторон частично обоснованы.

Для денежных требований между компаниями претензионный порядок обязателен по АПК РФ. Иск в арбитражный суд допустимо подать по прошествии 30 календарных дней с момента направления претензии, если стороны не согласовали иной порядок. За это время стоит закрепить доказательственную базу и подготовить вопросы эксперту.

К консультации подготовьте договор подряда со всеми приложениями и допсоглашениями, приказы о назначении представителей, общий и специальные журналы, акты освидетельствования, предписания с ответами, исполнительную документацию и переписку. Адвокат оценит, какие документы контроля работают на вас, где есть пробелы и как их восполнить до суда.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта advokat.strojka@gmail.com